賃貸借とは、独学勉強まとめ

この部分は普段の仕事に最も近い部分。

しっかり覚えておいて損は無いはず。

賃貸借契約とは

あるものを使用収益させることを約束し、
相手方が賃料を払うことを約束した場合に成立。

期間を定める場合と定めない場合がある。

定める場合は最大50年。
最短は民法では制限無し。

賃貸人の義務

貸す義務。

目的物の修繕義務

安心安全の目的物を貸すため。
賃貸人が修繕義務を負う。

賃貸人が修繕などの保存行為を欲する場合、賃借人は拒否できない。
目的物の勝ちが下がるのを防ぐため。
賃貸人は修繕の権利があるとも言える。
賃借人はそれを受け入れる義務がある。

修繕することで貸借した目的を果たせない場合、賃借人は契約を解除できる。

賃借人が修繕が必要な旨を通知するが、賃貸人が修繕してくれない場合

賃貸人自身で修繕できる場合がある。

「必要費」や「有益費」を賃借人が出した場合は賃貸人が償還する義務がある。

賃借人の義務

• 賃料の支払義務（時期に特約が無ければ後払いが原則。特約可能。家賃の前払いなどが多い。不可抗力で使用できなくなった場合は割合に応じて減額。）
• 善管注意義務
• 通知義務（修繕必要の連絡。第三者が権利を主張する場合など）
• 用法遵守義務（マンションを事務所として利用しないなど）
• 収去義務
• 返還義務（原状回復義務など）

不動産賃貸借は登記できる

建物が第三者に売却された場合、
その前から賃借人が賃借権の登記を備えていれば明渡しの要求にも対抗できる。

対抗力のある賃借人が居る物件を買い受けた人は、
自分が使いたくて買ったとしても以後賃貸人となる。

転貸や賃借権の譲渡

転貸と譲渡は賃貸人の許可があればできる。

賃貸人の承諾無く第三者に使用収益させたときには賃貸人は契約を解除できる。

転貸

賃借人という立場を維持しつつ第三者に目的物を賃貸する。
承諾を得て転貸した場合、賃貸人と賃借人の間に従前の関係は存続し、
賃借人と転借人との間に新たな賃貸借関係が生じる。

譲渡

賃借人が有する賃借権を第三者に譲渡し、
譲受人が新たな賃借人となる（元の賃借人は賃借権を失う）

承諾を得て賃借権を譲渡した場合、賃借人は契約関係を離脱。
賃貸人と譲受人の間で賃貸借が継続される。

敷金について

賃貸借契約にあたり一切の債務を担保するために賃貸人に交付される金銭。
債務不履行があれば敷金から差し引かれる。

敷金返還請求は目的物の明渡しをしたときに発生。
明渡しが先。

まとめ

実務では見ないようなこともまぁまぁある。
賃貸の契約何て基本的に転貸不可が多いし、
50年の賃貸契約は見たことない。
賃借権を登記した話も聞いたことないし。

だからこそ知識として知っておくべきだと思う。

ちゃんと覚えておこう。