今回は借家の方について
普段の仕事でおそらく一番関係あるやつ。
今までよりもイメージしやすいはず。
- 宅建の勉強をしている人
- 独学で勉強している人
- 宅建の資格に興味がある人
- 不動産会社勤務
- 賃貸営業5年目
- 宅建独学勉強中（この記事を書いた時点）
借地借家法（借地）について
建物の引き渡しを受ければ、賃借人が賃借権を主張できるという賃借人保護の規定。
立場が弱くなりがちな借主が貸主と対等な契約を結べるように
借主を守るという趣旨。
建物の賃借権を借家権という。
適用範囲
建物の賃貸借に対して借地借家法が適用される。
ただし、一時使用の場合には適用されない（民法が適用される）。
貸別荘や選挙事務所など。
存続期間
最長期間：制限なし
最短期間：制限なし
民法の賃貸借の存続期間は最長50年だが、借地借家法には制限は無い。
逆に1年未満の場合は定めのない賃貸借とみなされる。
契約の更新と解約
期間の定めがあるかないかで変わってくる。
期間の定めがある場合
基本的には更新される。
何もしないと更新になる（法定更新）。
合意した場合も更新される。
法定更新した場合は、従前の契約と同一の内容で更新したものとみなされる。
ただし、期間の定めがないものとする。
更新しない場合
期間満了の1年から6か月前までに相手に対し、
更新しない旨の通知が必要。（更新拒絶）
賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要。
賃借人から申し出る場合は、正当事由は不要。
通知をしたが期間満了後も賃借人がその建物の使用を継続していた場合、
賃貸人が遅滞なく異議を述べないと法定更新となる。
（従前の契約と同一の内容で更新となるが、期間の定めはないものとなる。）
期間の定めがない場合
まず更新はない。
解約しない限りいつまでも借りていられる。
解約の申入れをすることで契約が終了する。
賃貸人から申し入れる場合は、正当事由が必要。
解約の申入れから6か月経過後に賃貸借終了。
賃借人から申し入れる場合は、正当事由が不要。
解約の申入れから3か月経過後に賃貸借終了。
実際のアパートの契約だと賃借人は最低1か月前までに退去の連絡する。
って内容の記載が多い。
借地借家法よりも優しい。
正当事由の判断
賃貸人が「正当事由」と認めてもらうには？という話。
判断基準
- 賃貸人および賃借人（転貸人を含む）が建物の使用を必要とする事情。
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況、建物の現況
- 建物の賃貸人が明渡しと引換えに財産上の給付（明渡し料の給付）の申出をした場合のその申出
上記の内容を総合的に判断する。
明渡し料が高額だからOKというわけではない。
造作買取請求権
借地借家法では賃貸人の承諾を得て取り付けた造作（畳、エアコンなど）がある場合、
契約終了時に賃貸人に対して造作を時価で買い取るように請求できる。
ただし、造作を買い取らないという（造作買取請求権を認めない）特約は有効。
絶対に買い取るという話になっていると賃借人がエアコンなどを設置しにくい。
せっかくつけても出ていくときに持っていけないことになる。
建物賃借権（借家権）の対抗力
建物の引き渡しがあれば、建物賃貸借権を第三者に対抗できる。
民法では登記が必要だったが、借地借家法では登記が無くても建物の引き渡しがあれば対抗できる
家賃の増減額請求権
借家の家賃が近隣の家賃と比較して不適当だという場合に当事者（賃貸人、賃借人どちらも）は、
将来に向かって家賃の増額または減額を請求できる。
家賃を増額しないという特約は有効。
家賃を減額しないという特約は無効。
賃借人が不利なので。
増額・減額について協議が調わないときは？
裁判で決める。
確定するまでは自己が相当と思う金額を
増額の場合は支払う（賃借人が）
減額の場合は請求する（賃貸人が）
裁判で確定したあとは、
増額の場合は、支払い済みの金額に不足があれば年1割の利息を付けて支払う。
減額の場合は、受け取り済みの金額に超過があれば年1割の利息を付けて返還。
借地の場合も同様となる。
こういうの何となく個人的に覚えるのが苦手。
問題解いて覚えよう。
建物賃借権の譲渡・借家の転貸
建物賃貸借権の譲渡や借家の転貸は賃貸人の承諾が必要。（民法と同じ）
賃貸人の承諾がなく、建物賃借権の譲渡が行われた場合は賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。
借地権のときとは違い裁判所の介入はない。
建物賃貸借契約が終了した場合の転貸借
契約がどのように終了したかで異なる。
期間満了
賃貸人から転借人に通知＋6ヵ月で退去。（通知をしないと賃貸人は転借人に対抗できない。）
合意解除
転借人は出ていく必要なし。（賃貸人は転借人に対抗できない。）
債務不履行解除
転借人は出ていかなければならない。（賃貸人は転借人に対抗できる。）
賃貸人は転借人に対する通知をして支払いの機会なども与える必要がない。
借地上の建物の賃借人の保護
借地権の存続期間が満了した場合、借地上の建物の賃借人は土地を明け渡さなければならない。
ただし、建物の賃借人が、1年前までに借地権の期間満了による終了を知らなかった場合、
裁判所は建物の賃借人の請求により、1年を限度として明渡し期限に猶予を許与することができる。
知らないうちに急に出ていけはさすがにきつい。
定期建物賃貸借（定期借家権）
- 契約更新なし。
- 期間を1年未満とすることもできる。
- 書面による契約が必要。
（契約書とは別の書面。書面を交付し、説明する必要がある） - 期間が1年以上の場合、期間満了の1年から6か月前までの間に賃借人に対して、
期間満了による賃貸借終了の通知が必要。 - 床面積が200平米未満の居住用建物については、
やむを得ない事情があれば解約の申入れができる。申入れから1か月で賃貸借契約終了。 - 特約があると家賃の増減額請求ができない。
（普通の賃貸借と違い、定期借家契約の場合は減額もできなくなる。）
取り壊し予定建物の賃貸借
一定期間経過後に建物の取り壊しが明らかな場合、
建物の取り壊し時に賃貸借終了の特約を定めることができる。
建物を取り壊す事由を記載した書面によって行う必要がある。
まとめ
借地借家法は「借地」も「借家」も長い。
非常に眠くなる。
基本的な趣旨は借主を守るということ。
民法との違いを意識しながら覚えていきたい。
存続期間に制限がないこと、期間の定めがない契約が存在することが印象的。
そのせいで話がややこしくなっている部分もあるけど。
造作買取請求権についてはアパートの賃貸契約だと大体無効な気がする。
建物賃借権の対抗力は引き渡しがあれば良いというのも賃借人に対してだいぶ優しい。
借地借家法の転貸は転貸人は程よく責任を逃れている感じがする。
だからこそ某大手ハウスメーカーのサブリースは話題になるんだね。
賢いけどズルい。
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