問題集2週目（所得税・不動産鑑定評価基準・地価公示法・住宅金融支援機構法）。宅建独学勉強まとめ

公たろーです。

投資には興味があります。
宅建の勉強が終わったら他の資格の勉強もするけど投資の勉強したい。
ブログについても勉強したいし、子どもと遊んで過ごしたい。
映画観たいし、遊びにも行きたい。

やりたいことがたくさんある。
だからこそ今は宅建の勉強頑張ろう。

所得税

1. 居住用財産の譲渡所得の特別控除（3000万円控除）は所有期間に関わらず適用できる。
   適用条件
   ・配偶者、直系血族（父母、子、孫など）、生計を一つにしている親族への譲渡ではないこと。
   ・現在居住している家屋、敷地または住まなくなってから3年を経過する年の12/31までに譲渡。
   ・前年、前々年にこの特例を受けていない。
   ・譲渡年、前年、前々年に買換えの特例を受けていない。
2. 「3000万円控除」と「軽減税率の特例」は併用して適用できる。

不動産鑑定評価基準

1. 不動産の鑑定評価について、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
2. 取引事例比較法では、必要やむを得ない場合は近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
3. 原価法は、再調達原価を適切に求めることができれば、土地についても原価法を適用することができる。地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
4. 価格形成要因とは、一般的要因、地域要因、個別的要因に分けられる。
5. 正常価格、限定価格（市場が相対的に限定される）、特定価格、特殊価格（市場性を有しない）について覚える。
6. 鑑定評価の手法（複数の手法を適用すべき）
   ・原価法
   ・取引事例比較法
   ・収益還元法（市場性を有しない不動産以外にはすべて適用すべき）
7. 不動産の価格は、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提とした価格を標準として形成される。最有効使用の原則。
8. 鑑定評価にあたって、依頼目的に応じて想定上の条件を付けることができる。

地価公示法

1. 公示区域とは都市計画区域及びその他の地域で、土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域。
2. 標準地は土地鑑定委員会が選定する。通常と認められる一団の土地。
3. 土地収用法等で事業を行う者は土地の取得価格を公示価格を規準としなければならない。
   不動産鑑定士の鑑定評価も公示価格を規準としなければならない。
   一般の取引は努力目標で良い。
4. 土地鑑定委員会が官報で公示すること
   ・標準地の所在
   ・標準地の単位面積当たりの価格、価格判定の基準日
   ・標準地の地積、形状
   ・標準地及びその周辺の土地の利用の現況　など
5. 不動産鑑定士の鑑定評価は、公示価格を規準する。「当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準地との比較」を行い、均衡を保たせる。
6. 標準地の鑑定評価
   ①近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
   ②近傍類地の地代等から算定される推定の価格
   ③同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額
   上記を勘案して行われる。
   土地鑑定委員会が鑑定評価を求める。
   2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行う。（毎年1回）

住宅金融支援機構法

1. 住宅融資保険法による保険業務を行う。
   住宅ローンが返済不能になった場合に機構が金融機関に支払う。
2. 原則、直接融資は行わない。
3. 団体信用生命保険業務を行う。
   死亡した場合の生命保険で残りの住宅ローンの返済を行う。
4. 元本の支払いを免除などはない
5. 譲受けとは、金融機関の貸付債権を買い取ること。買い取った債権を証券化（MBS）して投資家から資金を調達する。
   買い取る債権は「自らまたは親族が居住する住を建設・購入する者に対する貸付に係るもの」でなければならない。
6. 高齢者向け返済特例制度を設けている。死亡時に借入金の元本を一括返済するというもの。
   証券化支援事業とは関係ない。

まとめ

住宅金融支援機構法のところ面白い。
改めてやるとどの項目も忘れてるけど。
あと2か月半で仕上がるようにやっていかないと。
まずは問題集で基礎知識を覚える。