【宅建独学】年度別過去問（12年分）まとめ【宅建業法】

宅建業法

重要事項説明書（35条書面）（6）

1. 自らを委託者とする不動産の信託の受益権の売主となる場合は、相手方が宅建業者だったとしても、取引士が説明しなければならない。
2. 売買の媒介において急傾斜地崩壊危険区域は説明しなければならない。
3. 売買・交換の媒介を行う場合、津波防護施設区域に位置しているときは、その制限の概要を説明しなければならない。
4. 責任保険の概要についても説明が必要。
   責任保険を締結するかどうかおよびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要について説明が必要。
5. 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類および内容は説明が必要（宅地の場合、貸借の宅地・建物の場合も説明が必要）。
   移転登記申請時期については不要（37条書面の必須記載事項）。
6. 売買において代金に関する金銭の貸借（ローン）のあっせん及びローンのあっせんが成立しない場合の措置は、35条書面の記載事項となる。
7. 私道に関する負担は建物の賃貸借では不要。それ以外では説明する。つまり「売買」「貸借（宅地）」では説明する。
8. 未完成物件の場合、工事完了後の形状や構造を説明する必要がある。
9. 宅地の貸借において、道路斜線制限に該当するときは説明しなければならない。
10. 建物の貸借において、新住宅市街地開発事業により、建物の使用および収益を目的とする権利の設定または移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
11. 建物の貸借の場合、準防火地域内の建物の構造に係る制限については、説明不要。

契約書（37条書面）（4）

1. 「建物の構造耐力上主要な部分の状況について当事者の双方が確認した事項」については必ず記載。確認してない場合はその旨を記載。売買のみ
2. 「代金等についての金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する定め」は任意的記載事項。定めがなければ記載しない。売買のみ。
3. 「損害賠償額の予定または違約金に関する定め」は、任意的記載事項。定めがなければ記載しなくて良い。売買・貸借両方。
4. 「自ら貸主」の場合は37条書面不要。記載・交付する必要ない。
   自ら貸主の場合は、宅建魚違法が適用されない。
5. 手付金等の保全措置は37条書面の記載事項ではない。
   売買の35条書面記載事項。
6. 一定の担保責任についての定めがある場合は、その内容の記載が必要。
   宅建業者は自ら売主として契約を締結した場合、遅滞なく、担保責任の定めがあるときはその内容を記載した書面を交付しなければならない。
   買主が宅建業者だった場合、担保責任の特約の制限の規定は適用されないが、担保責任の特約を定めたときは37条書面に記載する必要がある。
7. 「引き渡し時期」と「移転登記の申請時期」の両方を記載しなければならない。
8. 「自ら貸借」の場合、37条書面の作成・交付義務は無い。
   宅建業法は適用されない。
9. 租税公課の負担による定めがあるときは記載しなければならない。

35条書面と37条書面

1. 宅建業者は相手方が契約の申込を撤回するにあたって預り金（申込証拠金）の返還を拒むことはできない。
2. 「確定はしていないが」という表現で説明している為、断定的判断の提供には該当しない。
   宅建業法違反とならない。

宅地建物取引士（6）

1. 事務禁止の処分は取引士証の提出が必要。登録消除処分は取引士証の返納が必要。
2. 37条書面の交付の際は取引士証の提示義務はない。ただし、取引の関係者から請求があった場合は、取引士証を提示する。
3. 相手方が宅建業者の場合、重要事項説明自体不要。宅建証の提示もない。
4. 成年被後見人・被保佐人というだけでは登録の欠格事由ではない。心身の故障により事務を適正にできない者が欠格者。
5. 心身の故障に該当する者となった場合、届け出るのは本人または法定代理人もしくは同居の親族。
6. 脅迫の罪で罰金刑に処されて登録消除となった場合、その刑の執行の終わりまたは執行を受けることがなくなった日から5年経過するまでは新たな登録は受けることができない。
7. 傷害罪により罰金の刑となった場合、登録が消除され「刑の執行が終わった日から5年」経過するまで新たな登録は受けられない。
8. 移転申請した場合、移転先の都道府県知事は「移転申請前の取引証の有効期間が経過するまでの期間（移転前の取引証の残存期間）」を有効期間とする取引証を交付しなければならない。
9. 宅建業者名簿は一般の閲覧に供される。専任の取引士の氏名は宅建業者名簿の登載事項。他にも「商号・名称、役員、政令で定める使用人、事務所の名称・所在等」
   取引士資格登録簿は一般の閲覧には供されない。
10. 事務禁止処分を受けた場合、取引士証を提出しなければならない。提出しなかった場合、10万円以下の過料に処せられることがある。

住宅瑕疵担保履行法（3）

1. 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、基準日に係る基準額を超えることとなったときは、免許権者の承認を受けて、超過額を取り戻すことができる。
2. 資力確保措置の状況について、基準日から3週間以内に免許権者へ届出が必要。届出をしなかった場合、基準日の翌日方起算して50日経過した日以後は新たに自ら売主として新築住宅の売買契約は締結できない。
3. 「当該基準日の翌日から起算して50日」
   当該基準日から起算して50日ではない。基準日は3月31日。
4. 住宅瑕疵担保保証金を供託している供託所の所在地や表示等を、書面を交付して説明しなければならない。
   原則書面だが、買主の承諾があれば電磁的方法でも良い。
   説明は売買契約締結するまでに行う。
5. 買主が宅建業者の場合、資力確保措置は不要。
6. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、構造耐力主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵がある場合に保険金を請求できる。

8種制限（手付金等の保全措置）（4）

1. 手付金の保全措置内容は、少なくとも「宅建業者が受領した手付金等の返還義務の全部を保証するもの」でなければならない。
2. 保証保険契約の保険期間は、少なくとも「保証保険契約が成立したときから引渡しまでの期間」でなければならない。
3. 未完成物件の場合、代金の5%以下かつ1000万円以下だったら保全措置不要。
   完成物件の場合、代金の10%以下かつ1000万円以下だったら保全措置不要。
4. 宅建業者が保全措置が必要にも関わらず保全措置を講じないときは、買主は手付金等を払わなくても履行遅滞とはならない。債務不履行は生じない。つまり宅建業者側からの解除はできない。
5. 買主は手付を放棄で契約解除可能→「売買代金の1割を支払えば」とする特約は無効。
   宅建業者が自ら売主となる売買契約における手付金は解約手付とみなされる。
   買主は手付を放棄することによって、売主は手付の倍額を現実に提供することによって、契約を解除できる。
   買主に不利な特約は無効。
6. 完成物件の場合、手付金等の金額は代金の10%以下かつ1000万円以下の場合は保全措置が不要。
   今回の問題は代金2000万円なので200万円以下ならOK。
   中間金100万円を受け取ると200万円を超えるので保全措置が必要。
   中間金「受領後」ではなく「受領前」に保全措置が必要だった。

8種制限（他人物売買）（2）

1. 他人物売買の原則禁止には、売買契約の予約も含む。
2. 原則、他人物売買は禁止。
   市に対して払下げ申請中の場合、まだ取得契約を締結していないこととなる。
   この場合は、まだ売買契約をしてはいけない。
   「払下げ」とは市や地方公共団体等の土地を、法人や個人が購入すること。
3. 宅建業者は他人物売買は原則認められない。
   ただし、相手が宅建業者だった場合は他人物売買もできる。
   自ら売主制限適用外となるため。

業務上の規制（5）

1. 供託所の説明は契約が成立するまでに行う。買主が宅建業者の場合を除く。
2. 正当な理由なく必要な時間を与えることを拒むことは宅建業法違反。
   逆に正当な理由があれば拒むことはOK
3. 売買代金の額を引き下げて契約するのはOK。
4. 手付金の減額は宅建業法に違反しない。
   手付金の貸与や立替、後払い、分割払いは違反する。
5. 媒介報酬の分割は宅建業法に違反しない。
6. 代理契約を締結した場合、代理契約書を依頼者に交付しなければならない。
   媒介契約と同じ。媒介契約書を依頼者に交付する。
7. 不当な履行遅延の禁止は、
   宅地・建物の
   ①登記
   ②引渡し
   ③取引に係る対価の支払
   この3つ
8. 案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、クーリングオフ適用がある場所となる。
   その場合、案内所にはクーリングオフ制度の適用がある旨等所定の事項を記載した標識を掲げなければならない。
9. 「売主の責めに帰すべき事由による不適合についてのみ引渡しの日から一年間一定の責任を負う」という特約は無効。
   「買主が不適合を知った時から1年以内にその旨の通知」という民法の規定よりも厳しいから。（担保責任）

監督処分（2）

1. 取引士が処分を受けた。しかし、宅建業者に帰責事由がある場合、免許権者は宅建業者に指示処分ができる。
2. 国土交通大臣の指導、助言、勧告は取引士ではなく、宅建業者に行うことができる。
3. 国土交通大臣が国土交通大臣免許の宅建業者に対して監督処分をしようとする場合、あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない。

報酬の制限（4）

1. 居住用の建物の賃貸借については、権利金の額を代金とみなして算定することはできない。
   居住用以外の建物で権利金の授受があれば売買に係る代金とみなして計算できる。
   通常の借賃に対する報酬とどちらか高い方を上限とすることができる。
2. 依頼者から依頼されて行った現地調査に要した費用は、報酬とは別に受け取ることができる。
3. 依頼者からの公告に基づかない広告の料金は請求できない。
4. 貸借の媒介の場合、依頼者の双方から受け取れる報酬の合計額は1ヵ月分＋消費税が限度。
   ただし、居住用建物以外（宅地、事業用建物、店舗）の貸借契約において、権利金を売買代金とみなした場合は報酬を（権利金×3%＋6万円※権利金400万円超の場合。4%+2万、5%もある）を双方から貰える。

宅建業法総合

1. 売買代金の貸借のあっせんは宅建業法違反ではない。
2. 自ら役員を務める宅建業者が宅建業に関し不正を行い、免許が取り消された場合、免許取消の日から5年間は取引士の欠格事由に該当するため、取引士の登録は消除される。
3. 自ら貸主の場合、宅建業法は適用されない。建築確認が済んでいない建物は売買・交換の契約はできないが、貸借の代理・媒介は行うことができる。

帳簿（3）

1. 取引があった都度、帳簿に記載。
2. 売買の媒介をする新築住宅の場合は帳簿の保存期間は5年間。
   自ら売主となる新築住宅の場合は10年間。
   普通5年間。
3. 帳簿は事務所ごとに備える必要がある。
4. 帳簿の保存期間は帳簿の閉鎖後5年（宅建業者が自ら売主となる新築住宅は10年）

免許（2）

1. 自己の名義で他人に宅建業を営業される行為は全て名義貸し。その人が免許を受けているかどうかは関係ない。
2. 「宅建業法違反」と「無免許事業」は違う。
   問題文をよく読む。免許を受けていれば「無免許事業」ではない。
3. 宅建業以外の事業の種類は宅建業者名簿の登載事項だが、変更の届出は不要。
   更新時に記載する。
4. 宅建業者である法人が合併で消滅した場合、一般承継人は宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされる。

専任の取引士

1. 専任の取引士が不足するに至った場合、2週間以内に補充等しなければならない。

専任媒介契約

1. 宅建業者は指定流通機構に一定事項を登録した時は指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。

営業保証金

最寄りの供託所の変更について、
金銭のみなら保管替え。

1. 有価証券のみまたは金銭と有価証券の両方で営業保証金を供託している場合、遅滞なく、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に、新たに営業保証金を供託しなければならない。
2. 有価証券による供託＆最寄りの供託所の変更→公告不要で取り戻せる。

案内所

1. 案内所の届出は設置した業者が行う。
2. 他の宅建業者の建物の販売代理をする場合、代理業者が案内所を設置した場合は代理業者の標識が必要。
   その標識には売主（今回の場合、他の宅建業者）の商号または名称、免許証番号を掲示する必要がある。

媒介契約

1. 依頼人の氏名は指定流通機構の登録事項ではない。
   登録事項
   ・宅地建物の所在、規模、形質、売買すべき価額（交換の場合は評価額）
   ・宅地建物に係る都市計画法その他のほうれいにもとづく制限で主要なもの
   ・専属専任媒介契約の場合は、その旨
2. 賃貸借の場合は、媒介契約書の交付は不要。

広告規制

1. 「許可を得た後」に広告できる。

まとめ

宅建業法は穴だらけ。
35条書面37条書面を何とかする。
他にもこれだけ間違えてる。
どんどんやろう。