不動産物権変動とは、独学勉強まとめ

また聞きなれない単語です。
イメージしにくい。
こういうの苦手。
だからこそゆっくりやっていきます。

大切なのは「当事者」の関係か「第三者」の関係か。

物権変動とは

契約やその他の原因によって、物権が「発生」「変更」「消滅」したりすること。

そもそも「物権」とは。
物を直接に支配する権利。
すべての人に対して権利を主張できる。

調べてみたら何となくイメージできました。
分からない単語は一つずつ調べます。

今回は「契約等」によって「物権」がどのように移っていくかを覚えていきます。

AがBに建物を売却した場合

AはBに建物に関する権利を全て引き渡すことになる。

所有権の「登記」も含めて。
登記の移転にも協力する必要がある。

仮に協力しなければ裁判。
（売約済みということを根拠に争うとB（買主）が勝つ。）

BはAに対して所有権を主張することができる。
つまり、所有権の主張に「登記」は不要。

「当事者」の関係だから。

さらにAはCに同じ建物を売れるか

売れる。
AとCは「当事者」の関係の為、所有権の主張に「登記」は不要。

民法では他人の物を売ることができるようになっている（他人物売買）。
「引き渡しの義務」があり、引き渡せなかったら賠償する。

このような場合、「二重譲渡」となるが「他人物売買」と同じような状態とも言える。
BとCは「第三者」の関係となる為、対抗するには「登記」が必要。

つまり「第三者」に権利を主張するためには「登記」が必要。

「当事者」の関係か「第三者」の関係かということ重要

「当事者」なら登記不要。

仮に売主の相続人だった場合は？

登記不要。

関係性が一直線のイメージになるものは登記不要。

売主→（相続人）→買主

請求する相手が無権利者や不法占拠者の場合は？

登記不要。

わざわざ登記をしなくても勝てる。

例えば二重譲渡で契約自体が虚偽表示だった等。

第二の買主が第一の買主が権利を主張する場合は？

登記が必要。

「第三者」の関係となる為。

仮に悪意だったとしても。（第一の買主が居ることを知って第二の買主が後から買った場合）
資本主義的にOK。
原則善意悪意は関係ない。

資本主義経済として許容できない（公平な競争ではなかった）場合などは「登記」が無くても権利の主張が認められる。

背信的悪意者は許容されない。
フェアじゃないので守る必要なし。

背信的悪意者
悪意であり、権利者を意図的に害しようとしている人。

例えば、

• 不当に高く売りつけようとしていた。
• 第一の買主から登記を依頼されたが、先に自分が買って登記した。
• 詐欺脅迫により、第一の買主を妨害して先に登記した。

登記が必要な例

「第三者」の関係となる。

登記が必要。

• 相続人からの譲受人
• 取消し後の第三者

解除について

契約が最初に戻ってなくなること。

下記のような場合は登記が必要。
二重譲渡と同じような状態。
「第三者」となったら登記が必要。

• 解除前の第三者
• 解除後の第三者
• 時効完成後の第三者
• 遺産分割協議後の第三者

登記と更新力

日本の民法では権利の変動があった場合に更新の義務が無い。

登記の更新力が無い。（保護されない）

ただし、「登記名義人が事実と違うことを知りつつ長期に放置した場合は
登記の内容を信頼して取引したものが権利を取得できる」場合もある。

「登記の記録を信頼して取引したものは登記の記載通りの権利を取得できる」としている国もある。
登記の更新力がある。

まとめ

慣れない言葉に戸惑います。

とにかく「当事者」か「第三者」か。
この辺りが重要なことは分かりました。

ただただ暗記するにはややこしくて辛い。
興味を持って勉強するという姿勢を崩さずに進めていこうと思います。