マンションの話。
マンションに住んでないからイメージしにくい。
項目はかなり多い感じ。
出題数の割に覚えることが多いということになる。
内容としては分かりにくい訳ではない。
単語の意味も難しくはない。
マンション管理士取ることがあればもっと詳しく勉強するのかな。
- 宅建の勉強をしている人
- 独学で勉強している人
- 宅建の資格に興味がある人
- 不動産会社勤務
- 賃貸営業5年目
- 宅建独学勉強中（この記事を書いた時点）
区分所有法とは
分譲マンションの法律関係を調整するための法律
区分所有権と区分所有者
マンションの305号室をＡさんが所有している場合
Aさんの305号室の所有権が区分所有権
Aさん（305号室の所有者）が区分所有者
区分所有者から部屋を借りている人は占有者
専有部分と共用部分
専有部分
区分所有権の対象となる、建物の部分（構造上区分された部分）例：マンションの一室（305号室など）
区分所有権は登記によって第三者に対抗できる
共用部分
専有部分以外の部分で、区分所有者が共同で使う部分
法定共用部分
マンションの構造上、当然に共有で使うこととされる部分
例：エントランス、エレベーター、階段、廊下など
法定共用部分は、共用部分である旨の登記が無くても当然に、第三者に対抗できる
法律上、当然に共用部分となるため、そもそも登記できない
規約共用部分
本来は専有部分となる部分だが、規約により共用部分とされた部分や付属建物部分
例：倉庫、集会室など
規約共用部分は、その旨を登記しなければ第三者に対抗できない
共用部分の共有、持分
共用部分は原則として区分所有者全員で共有する
ただし、一部の区分所有者のみが利用することが明らかな共用部分は、その者のみで共有することになる（一部共用部分）
持分については、専有部分の床面積（壁その他の区画の内側線で測る）の割合で決まる。
例外として規約で別段の定めをすることもできる。
ただし、区分所有者または管理者以外の者が共有部分を所有することはできない
共用部分の費用負担
共用部分に関する費用は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者が持分に応じて負担する
共用部分の管理・変更行為等
管理行為、変更行為を行う場合は、原則として集会の決議が必要。
保存行為は単独で行える。
保存行為
廊下の電球を変えるなど
区分所有者が単独で行える。
規約によって別段の定めができるか？
できる
特別の影響を受ける者の承諾は？
不要
管理行為
エレベーターに損害保険を付すなど
区分所有者(頭数)および議決権(専有部分の面積割合)の各過半数の集会決議で決める。
規約によって別段の定めができるか？
できる
特別の影響を受ける者の承諾は？
必要
変更行為（軽微）
形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更行為。
階段にスロープをつけるなど
区分所有者(頭数)および議決権(専有部分の面積割合)の各過半数の集会決議で決める
規約によって別段の定めができるか？
できる
特別の影響を受ける者の承諾は？
必要
変更行為（重大）
形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更行為。
階段を無くしてエレベーターを設置するなど。
区分所有者(頭数)および議決権(専有部分の面積割合)の各4分の3以上の集会決議で決める 。
規約によって別段の定めができるか？
区分所有者の定数は規約で過半数まで減らすことができる(頭数だけは減らすことができる)
特別の影響を受ける者の承諾は？
必要。
「変更行為（形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更行為を除く）」という表現は変更行為（重大）のこと。
敷地利用権
建物を建てるためには土地がいる。
その為の権利を敷地利用権という。
所有権、地上権、賃借権などがこれにあたる
敷地利用権についても共用部分と同じように各区分所有者が共有する。
原則として専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできない。
規約に別段の定めがあれば分離して処分することも可能。
管理
管理組合
マンションを管理する自治組織のようなものを作る。
全区分所有者が自動的に加入する。
占有者は管理組合の構成員にはならない。
管理者（区分所有者全員の代表者として、建物および敷地等の管理を実行する者）を置くことができる
管理者の選任・解約は原則として区分所有者および議決権の各過半数による決議によって行う(規約によって別段の定めがあればそれに従う)
区分所有者以外の者を管理者に選任することもできる。
個人でも法人でも良い。
管理組合法人
管理組合を法人化することもできる。
一定の要件がある。
- 区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会決議で法人となる旨、名称、事務所を定める。
- 主たる事務所の所在地で設立登記をすること。
- 理事(業務を執行する人)と監事(理事の業務を監督する人)を置かなければならない。
規約
規約とは各マンションで決めた独自のルールのこと。
規約の設定、変更、廃止
区分所有者および議決権の各4分の3以上の集会決議によって行う。
特別の影響を受ける者が居る場合にはその者の承諾が必要。
規約は書面または電磁的記録によって作成する。
最初に建物の専有部分の全部を所有する者(分譲会社など)は、公正証書によって、一定の時効に限り、規約を設定することができる。
一定の時効とは
1.規約共用部分の定め
2.規約敷地の定め
3.専有部分にかかる敷地利用権の割合の定め
4.専有部分にかかる敷地利用権の割合の定め
規約の保管・閲覧
規約の保管
管理者がいる場合、管理者が保管。
管理者が居ない場合、以下の者で規約または集会の決議で定める者が保管する。
1.建物を使用している区分所有者
2.1の代理人
規約の保管場所は建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
一人一人に通知は不要。
規約の閲覧 規約を管理する者は、利害関係人からの閲覧請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、閲覧を拒むことはできない。
正当な理由なく拒んだ場合は20万円以上の過料。
集会
集会の招集
管理者が居る場合 少なくとも1年に1回集会を招集する。
管理者が集会を招集しない場合
区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は管理者に対して集会の招集を請求できる。
区分所有者や議決権の定数は減ずることができる。
増やすことはできない。
集会を開きやすくすることはできるが開きにくくすることはできない。
招集通知
集会の招集通知は少なくとも1週間前(規約で伸縮できる)に会議の目的である事項を示して通知しなければならない。
建て替え決議の場合には2ヶ月前(規約で伸ばすことはできる、縮めることはできない)に通知しなければならない。
招集通知の省略
全員の同意があれば省略可能。
たまたま全員集まった場合にそれを臨時集会とすることもできる
決議事項の制限
原則として招集通知によってあらかじめ通知された事項のみ決議できる。
例外として普通決議については、規約で別段の定めがあれば、あらかじめ通知された事項以外も決議できる。
特別決議、建替え決議については、別段の定めはできない。
議決権
議題に対して賛成や反対する権利。
区分所有者の議決権は共用部分の持分割合(各区分所有者の専有部分の床面積の割合)による。
書面または代理人によって行使できる。
専有部分を数人で共有している場合、議決権を行使すべき者(１人)を定めなければならない。
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者(占有者)は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
議決権はない。
区分所有者ではないため。
集会の議長
原則として管理者または集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。
書面による決議
区分所有者全員の承諾がある場合、集会を開催せずに、書面または電磁的方法による決議をすることができる。
集会の決議
原則として区分所有者および議決権の各過半数で行う 。
一般的事項(普通決議)。
例外として以下の事項については区分所有者および議決権の各4分の3以上で決定。
特別決議
- 規約の設定・変更・廃止 共用部分の重大な変更
- 管理組合法人の設立・解散
- 義務違反者に対する専有部分の使用禁止等
- 大規模滅失の復旧（建物価格の2分の1超の滅失）
※2分の1以下の滅失を小規模滅失といい、小規模滅失の復旧については普通決議で決定(規約に別段の定めがあるときを除く)
建物の建替え決議については、区分所有者および議決権の各5分の4以上で決定。
集会の議事録
議事録は書面または電磁的方法によって作成し、その保管場所を建物の見やすい場所に掲示しなければならない。
議長および集会に出席した区分所有者の2人の署名が必要。
規約・集会決議の効力
規約および集会の決議は、区分所有者包括承継人(相続人)、特定承継人(中古マンションの購入者)に対しても効力を生じる。
占有者も規約および集会の決議に従わなければならない。
まとめ
長い。
量が多い。
今までの内容と紐づいてる感じもあまりない。
区分所有法は区分所有法として細かく覚えていく感じ。
出てくる割合も独特。
もちろん今の時点では覚えられていない。
とりあえず区分所有者が議決権（専有部分の床面積の割合）で物事を決めていくということだけ覚えた。
一人一票とかではない。
広く所有している者が強い。
普通決議の場合は、区分所有者および議決権の各過半数で決定。
特別決議の場合は、区分所有者および議決権の各4分の3以上で決定。
建替えの場合は、区分所有者および議決権の各5分の4以上で決定。
管理者が集会を招集しない場合は、区分所有者および議決権の各5分の1以上で管理者に対して集会の招集を請求できる。（管理者が居ない場合も同じ割合）
他の細かい部分は追々覚える。
法定共用部分、規約共用部分とか。
保存行為・管理行為・変更行為とか。
これは共有のときにも出てきたっけ。
規約による別段の定めっていう言い回しが苦手。
個人的にこういう表現に拒否反応が出る。
マンションの人たちで新しくルールを決めていいよってこと。
最初に専有部分を全部所有していたものは公正証書で一定のルールを決めておけるとか。
そうなると一定のルールって何？ってなるけど
今すぐ全部覚えるのは無理。
程々にやっていこう。
コメント