宅建平成29年度（2017年）　年度別過去問見直し。独学勉強まとめ

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結果

権利関係

物権変動

1. 不動産は即時取得はできない。
   動産は善意無過失であれば即時に所有権を取得できる。
2. 所有権移転時期に関する特約は有効。
   売買において、所有権は原則として直ちに移転する。
   別段の定めも可能。
3. 取り消された行為は、はじめから無効であったものとみなされる。

相続

1. 配偶者と子の相続分は2分の1ずつ。
2. 被相続人よりも相続人が後に死亡した場合、代襲相続にはならない。
3. 相続開始から遺産分割前の賃料債権は分割単独債権となる。
   賃料債権は遺産とは別の財産。（判例）

抵当権、質権

1. 不動産質権では別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
   抵当権では被担保債権の利息のうち、原則として、満期となった最後の2年分についてのみ担保される。
2. 不動産質権は10年を超える存続期間を定めたときであっても、期間は10年となる。
   抵当権は期間の制限はない。
3. 不動産質権は目的物の引渡しが効力の発生要件となる。
   抵当権は抵当権者と抵当権設定者の合意のみで成立する。
4. 不動産質権も
   抵当権も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。

不動産登記法

1. 建物の名称があるときは、その名称も表示に関する登記の登記事項となる。
2. 地上権の設定の登記をする場合、地上権の存続期間の定めがあるときはその定めも登記事項となる。
3. 賃借権の設定の登記をする場合、敷金があればその旨も登記事項となる。
4. 事業用定期借地権の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。

法令上の制限

都市計画法

1. 都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を得なければならない。
   例外として①軽易な行為②非常災害のための応急措置③都市計画事業の施行として行う行為
2. 地区整備計画が定められている地区計画の区域において、建築物の建築を行おうとする者は、行為に着手する30日前までに市町村長に届出が必要。

宅建業法

担保責任の特約の制限

1. 「売主の責めに帰すべき事由による不適合についてのみ引渡しの日から一年間一定の責任を負う」という特約は無効。
   「買主が不適合を知った時から1年以内にその旨の通知」という民法の規定よりも厳しいから。

重要事項説明

1. 売買において代金に関する金銭の貸借（ローン）のあっせん及びローンのあっせんが成立しない場合の措置は、35条書面の記載事項となる。
2. 私道に関する負担は建物の賃貸借では不要。それ以外では説明する。つまり「売買」「貸借（宅地）」では説明する。

その他の業務上の規制

1. 手付金の減額は宅建業法に違反しない。
   手付金の貸与や立替、後払い、分割払いは違反する。
2. 媒介報酬の分割は宅建業法に違反しない。

免許

1. 宅建業以外の事業の種類は宅建業者名簿の登載事項だが、変更の届出は不要。
   更新時に記載する。
2. 宅建業者である法人が合併で消滅した場合、一般承継人は宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされる。

37条書面

1. 手付金等の保全措置は37条書面の記載事項ではない。
   売買の35条書面記載事項。
2. 一定の担保責任についての定めがある場合は、その内容の記載が必要。
   宅建業者は自ら売主として契約を締結した場合、遅滞なく、担保責任の定めがあるときはその内容を記載した書面を交付しなければならない。
   買主が宅建業者だった場合、担保責任の特約の制限の規定は適用されないが、担保責任の特約を定めたときは37条書面に記載する必要がある。

専任媒介契約

1. 宅建業者は指定流通機構に一定事項を登録した時は指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。

まとめ

仕事の休憩中は一問一答。
家では年度別過去問（見直し含めて2日で1年分）。
時間ができたら分野別過去問（宅建業法）を解きたい。
もっと時間があればテキストゆっくり読みたい。