借地借家法（借地編）とは、宅建独学勉強まとめ

借地借家法は「借地」と「借家」に分かれる。

個人的に借地借家法は覚えるのに時間かかりそう。

定期的に問題解きつつ理解を深めたい。
今のところ難しい印象。

項目多くて震える。

今回は借地について。

借地借家法とは

建物や土地を借りる場合に適用される法律。
土地や建物の借主を保護するための法律。

民法の「賃貸借」について借主が不利となる部分を修正している。
大家さんと借主が対等な契約を結べるように借地借家法がある。

適用範囲（借地）

建物所有の目的で土地を借りる場合に適用される。
青空駐車場などは建物所有目的ではないので借地借家法ではなく民法が適用される。

建物所有を目的とする地上権または土地賃借権を借地権という。
借地権には借地借家法が適用される。

借地権者･･･借地権がある人（土地の賃借人）

借地権設定者･･･借地権を設定された人（地主）

地上権

工作物または竹木を所有するためなどの目的で他人の土地を使用する権利。
土地上の建物の所有者が土地を利用する権利。

存続期間

最初に設定するときは最低30年。

30年未満だと30年となる。

期間を定めなかった場合も30年。

30年以上なら定めた期間（上限なし）で良い。

最長期間については民法では50年だった。

借地借家法では30年以上なら上限なし。

契約更新

合意更新

当事者で合意して更新。

土地の上に建物が無くても良い。

更新後の期間

最初の更新は最低20年。

2回目以降の更新は最低10年。

請求更新

借地権者が更新を請求した時は、建物がある場合に限り、
契約を更新したものとみなす。

土地の上に建物が必要。

ただし、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく意義を述べた場合は更新できない。

更新後の期間

最初の更新は最低20年。

2回目以降の更新は最低10年。

法定更新

存続期間後も借地権者が土地の使用を継続している場合、
建物がある場合に限り、更新したものとみなす。

土地の上に建物が必要。

ただし、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく意義を述べた場合は更新できない。

更新後の期間

最初の更新は最低20年。

2回目以降の更新は最低10年。

更新後の期間はすべて同じ。
最初の更新は最低20年。
2回目以降の更新は最低10年。

請求更新と法定更新は
借地上に建物がある場合のみ更新可能。
ただし、借地権設定者に正当事由があり、遅滞なく意義を述べた場合は更新不可。

合意更新だけは建物が無くてもOK.

建物買取請求権

借地権の期間が満了して更新が無かった場合、借地権者は借地権設定者に対して、
建物を時価で買い取るように請求できる。

借地権者の債務不履行で借地権が消滅した場合は建物買取請求権は認められない。

まだ使える建物を壊すのはもったいないのでこのような規定がある。

民法としては更地で返さないといけない。

建物の滅失

借地権の存続期間中に建物が滅失した場合、再築は可能かという話。

一般的には立て直すが、
残っている存続期間を超えて存続すべき建物を再築する場合、
存続期間が延長されるかどうかが重要。

滅失したタイミング（更新前か後か）と借地権設定者の承諾があるかによって変わる。

借地権者の承諾がある場合

存続期間は延長される。（再築可能）

承諾日か再築日のうち早い方から20年間延長。

残存期間が20年よりも長い場合や、20年よりも長い期間を定めた場合は借地権の存続期間はその期間となる。

借地権者の承諾が無い場合

当初の存続期間中に滅失した場合

存続期間の延長無し。（再築可能）

再築しても良いが、期間は延長されない。

更新後に滅失した場合

再築不可。

ただし、裁判所の許可があれば再築可能。

無断で再築すると借地権設定者は地上権解約請求または土地の賃貸借の解約ができる。
請求、解約の申し入れから3ヵ月経過すると借地権消滅。

借地権の対抗力

借地上に借地権者本人名義で登記してある建物があれば、第三者に対抗できる。

民法では不動産の賃借権を第三者に対抗するためには登記が必要。
実際に賃借権の登記はあまり行われない。

建物が滅失した時は？

看板を立てておけば滅失から2年経過する日までは対抗力を維持できる。

借地上の建物の貸借・譲渡

借地上の建物の貸借について

借地権設定者の承諾は不要。

借地上の建物の譲渡について

借地権が地上権か土地貸借権かによって変わる。

建物のみの譲渡は自由にできるが、
借地権が付いていなければ土地が使用できずに意味がなくなる。

そのため、借地権の譲渡か土地の転貸が必要となる。

地上権の場合

借地権設定者の承諾は不要。

土地貸借権の場合

借地権設定者の承諾が必要。

借地権設定者の承諾が無い場合、裁判所の許可でも良い。

裁判所に申し立てる人は決まっている。

売買の場合
建物の売主である借地権者。

譲渡の場合
借地権者。

競売の場合
建物の買主である競落人。

定期借地権等

存続期間が50年以上とする借地権。

以下の特約が定めることができる。

• 契約の更新が無い
• 建物が滅失し、再築したとしても存在機関の延長は無し。
• 建物買取請求権を認めない。

これら特約を定める際は必ず書面（公正証書でなくてもよい）で行う。

事業用定期借地権

事業用の建物の所有を目的とし、

存続期間を10年以上50年未満とする借地権。

居住用はNG。
事業用のみ。

事業用定期借地権の設定は公正証書で行わなければならない。

建物譲渡特約付借地権

借地権を消滅させるため、
その設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の価格を譲渡する特約が付いた借地権。

この特約は書面でなくても良い。
口頭でも良い。

まとめ

項目が非常に多い。
覚えるのに時間かかりそう。

・借地権
存続期間30年以上
更新は最初は20年以上
1回目以降は10年以上

・定期借地権
存続期間50年以上
更新は無い
必ず書面で契約する

・事業用定期借地権
存続期間10年以上50年未満
更新無し
事業用建物に限る（居住用はNG）
公正証書で契約する

・建物譲渡特約付借地権
存続期間30年以上
契約終了時に建物を相当の価格で譲渡