【宅建独学】年度別過去問（12年分）まとめ【権利関係】

権利関係

不動産登記法（９）

1. 区分建物の表題部所有者から所有権を取得したものは所有権保存登記を申請することが可能。
   この場合、敷地権付き区分建物の場合は、敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。
2. 登記識別情報は申請人自らが登記名義人になる場合に通知される。
3. 床面積の変更は1か月以内に登記の申請をする。
4. 表題部には登記期間の定めがある。
5. 一般承継人は表示に関する登記を申請することができる。
6. 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地は分筆登記できる。
   合筆はできない。
7. 登記簿の図面以外のもの（申請書、登記原因証明情報など）は請求人が利害関係を有する部分に限られる。
8. 権利の変更の登記や更生の登記は、利害関係者の承諾がある場合または利害関係者が居ない場合は付記登記によってすることができる。
   付記登記とは権利の登記の一種。登記のすぐ下に記載される。
9. 仮登記の抹消は仮登記の登記名義人が単独で申請できる。
   原則は登記権利者（買主など）と登記義務者（売主など）が共同で申請する。
10. 不動産の所在地が登記所の管轄外だった場合、登記官は原則として理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
11. 合筆とは、隣接する複数の土地を一つの土地に合体すること。
    所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記はできない。
12. 分筆とは、一筆の土地を二筆以上の土地に分割すること。
    分筆の登記は表題部所有者または所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。（原則）
    ただし、一筆の土地の一部が別の名目となったとき等は、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。
13. 民法では本人が死亡した場合、代理人の代理権は消滅するが、登記申請の委任による代理権は本人が死亡しても消滅しない。
14. 建物の名称があるときは、その名称も表示に関する登記の登記事項となる。
15. 地上権の設定の登記をする場合、地上権の存続期間の定めがあるときはその定めも登記事項となる。
16. 賃借権の設定の登記をする場合、敷金があればその旨も登記事項となる。
17. 事業用定期借地権の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。
18. 共有物分割禁止の定めに係る権利変更の登記の申請は、共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。
19. 区分建物の表題部所有者（分譲会社）から所有権を取得した者（マンション購入者）は所有権の保存登記を申請できる。ただし、敷地権付の区分建物の場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要。
20. 要役地（利益を受ける土地）に所有権の登記がない場合、承役地（利用したい土地）に地役権の設定はできない。
21. 例えば、通行地役権を隣の人の土地（承役地）に設定したいときは自分の持っている土地（要役地）に所有権の登記が必要。
22. 権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者と登記義務者で行う。
23. 不動産の収用（国や地方公共団体が公共事業の為に土地や建物の所有権を取得すること）による所有権の移転の登記は、起業者（公共事業を行う者）が単独で申請することができる。
24. 誰でも登記事項証明書の交付を請求できる。
    土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面、各階平面図以外の登記の付属書類の閲覧の請求は請求人が利害関係を有する部分に限る。
25. 筆界特定書の写しは、請求人が利害関係を有する部分に限らず（誰でも）請求できる。

相続（5）

1. 債務者が死亡し、相続人が共同相続した場合、債務の連帯債務者となる。
2. 代襲相続。被代襲者に複数の代襲相続人が居る場合は均等。
3. 直系尊属が複数人要る場合は均等に分ける。
4. 配偶者と子の相続分は2分の1ずつ。
5. 被相続人よりも相続人が後に死亡した場合、代襲相続にはならない。
6. 相続開始から遺産分割前の賃料債権は分割単独債権となる。
   賃料債権は遺産とは別の財産。（判例）
7. 配偶者及び子が居ない場合は第二順位（直系尊属）のみが相続人となる。第三順位（兄弟姉妹）が居たとしても相続人にはならない。
8. 兄弟姉妹には遺留分はない。
9. 自筆証書遺言について、自署と離れた場所の押印でもOK。
   判例では、封筒の封じ目に押印した場合でもOKとなった。
10. 遺言執行者がある場合、相続人は相続財産の処分等をすることができない。
    この規定に違反した処分行為は無効。ただし、善意の第三者には対抗できない。
    遺言執行者とは、遺言通りに相続が執行されるように手続きを行う人（相続人の代理人）

相続（遺産分割）

1. 共同相続人の協議によって成立した遺産分割については、共同相続人全員の合意により解除した上で、あらためて遺産分割協議を成立させることができる。
2. 預貯金債権は、相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割されない。共同相続人の共有となる。
   ただし、一定額については共同相続人単独でその権利を行使できるとされている。権利を行使された預貯金債権については取得したものとみなされる。

不法行為（2）

1. 不法行為は故意または過失があれば契約関係にない相手にも損害賠償を負うことがある。
2. 責任無能力者が不法行為責任を負わない場合、監督する法定の義務を負う者が損害を賠償する責任を負う。
   判例として精神障碍者と同居する配偶者は「責任無能力者を監督する法定の義務を負う者」に当たるとすることはできないとしている。
3. 不法行為は故意または過失があれば契約関係にない相手にも損害賠償を負うことがある。
4. 責任無能力者が不法行為責任を負わない場合、監督する法定の義務を負う者が損害を賠償する責任を負う。
5. 判例として精神障碍者と同居する配偶者は「責任無能力者を監督する法定の義務を負う者」に当たるとすることはできないとしている。

買主の救済（売主の担保責任）、不法行為、請負

1. 買主が建物が品質に関して売買契約に適合しないものであると知っていた（悪意）場合でも、担保責任の追及可能。
2. 安全性を損なうような欠陥があった場合、買主は、請負人に対して不法行為に基づく損害倍書を請求できる。
3. 不法行為に基づく損害賠償を請求できる期間は、
   ・被害者が損害および加害者を知った時から3年（生命身体を害する場合は5年）
   ・不法行為のときから20年
   契約不適合責任の損害賠償請求とは違う。

代理（2）

1. 代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合、相手方がその目的を知っていた、または知ることができた場合は無権行為とみなされる。
2. 追認は契約時に遡って効力を生じる。
3. 事実の有無は代理人を基準として決する。

無権代理

1. 本人が生前に追認を拒絶したあとに相続した場合、無権代理行為は無効。
   本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合、当然に無権代理行為は有効。
2. 無権代理行為の追認は契約時に遡って効力を生じる。ただし、第三者の権利害することはできない。

借地借家法（借地）

1. 借地上の建物が滅失した場合、一定事項を掲示すれば対抗力が維持される。
   2年経過後は建物が必要。かつ、その建物につき登記をした場合。
2. 登記した建物が一棟存在すれば、その土地の上に他に登記していない建物があっても土地全部について第三者に対抗できる。

借地借家法（借家）

1. 定期建物賃貸借は「書面を交付し、説明」。
   期間の定めがあり、更新がない旨を定めるには定期建物賃貸借による必要がある。契約締結前に「契約の更新が無く、期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付し、説明しなければならない。
2. 建物賃貸借が期間の満了または解約申入れによって終了した場合、賃貸人は転借人に通知しなければその終了を転借人に対抗できない。（合意による解除とは異なる。）

賃貸借等

1. 常識の範囲内の変形加工の場合、賃貸人の承諾がなくてもできる。
   例えば、建物所有を目的とする場合、土地に石垣や擁壁の設置、盛土や杭打ち等の変形加工はOK。
2. 建物の賃貸人が、建物に必要な修繕をする場合、借主は（修繕工事のために使用収益に支障が生じても）それを拒むことはできない。

賃貸借

1. 賃借人が賃貸人に賃料を払わない場合、転借人がいれば賃貸人は転借人に直接賃料の請求ができる。
   「賃借料」か「転借料」のうち低い金額が限度となる。
2. 賃貸借契約が賃借人と賃貸人で合意解除された場合、賃貸人は転借人に対抗できない。（出ていって欲しいと言えない。）
   ただし、債務不履行による解除権があれば話は別。出ていってもらえる。
3. 債務不履行解除の場合、事前に転借人に連絡する必要はない。

民法の賃貸借と借地借家法

1. 民法における賃貸借の場合、賃借権の登記をしていれば、その後に不動産を取得した第三者に対抗できる。
2. 民法における期間の定めがない賃貸借の場合、解約はいつでもできる。
   土地の賃貸借の場合、解約申入れの日から1年経過で終了。
   建物の賃貸借の場合、解約申入れの日から3ヵ月経過で終了。
   期間の定めがある場合、原則、期間の満了をもって終了する。

賃貸借と使用貸借

1. 賃貸借契約では必要費の請求ができる。
   使用貸借契約では通常の必要費を負担しなければならない。
2. 使用貸借の場合、貸主は担保責任を負う場合もある。
   賃貸借契約の場合、貸主は賃借人に対して担保責任を負う。
   使用貸借契約の場合、貸主は借主に対して担保責任を負うが、引渡義務に軽減規定がある。

区分所有法

1. 定数は過半数まで減ずることができるが、議決権は減ずることができない。
2. 管理者は区分所有者を代理する。規約に別段の定めがない限り、各区分所有者に共有部分の持分の割合に応じて帰属する。

解除

1. 契約の解除に債務者の帰責事由は不要。
2. 付随的義務とは本来の債務の義務とは別に、信義則上の義務としての注意義務。信頼や期待を裏切らない。

委任

1. 債権者の責めに帰すべき事由によって債務が履行できなくなった時、反対給付の履行を拒むことはできないが、自己の債務を免れたことによって得た利益は償還しなければならない。
2. 反対給付とは「モノ」⇔「代金」等。
3. 委任者の帰責事由なく委任が終了した場合、受任者は報酬の請求ができる。

時効

1. 確定判決等によって権利が確定した時に時効が更新される。
   途中で取り下げられて権利が確定しなかった場合は、その終了から6か月間時効が完成しない（時効の完成猶予）
2. 時効は、権利の承認があったとき、そのときから新たに進行を始める（時効の更新）。
   承認の際は、相手方の権利の処分につき行為能力の制限を受けていないことまたは権限があることを要しない。
3. 夫婦の一方が他の一方に対して有する権利は、婚姻関係の解消の時から6ヵ月を経過するまでは時効が完成しない。

時効の援用

1. 時効の援用ができるのは、当事者（保証人、連帯保証人、物上保証人、第三取得者）に限る。
2. 詐欺行為取消権。被担保全債権の消滅時効が援用できる。

地役権

• 時効取得のためには、承役地（他人の土地）の利用が継続的で外形上認識できることができるものに限る。
  継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り時効取得ができる。

相殺

1. 差押え前に債権を取得していたら対抗できる。
2. 賃料債権に対する物上代位権の行使については、物上代位権で差し押さえたとしても賃料債権は敷金の充当によって消滅する。つまり大家さんは家賃を払ってもらえる。差押えよりも強い。

債権譲渡

1. 契約時点で発生していない将来債権も目的債権を特定できれば、債権譲渡をすることができる。
2. 債権譲渡の通知前に債権を取得していれば相殺を主張できる。

債権の発生

契約に基づく債権の発生なのかを問われた。
不法行為によるもの。不当利得によるもの。そもそも契約が存在しないなど。
判断できるようにする。

債務不履行と損害賠償

1. 予見していたものに限るわけではない。
   債務不履行によって通常生ずべき損害については、発生を予見していたかどうかに関わらず、債権者は損害賠償を請求できる。
2. 特別の事情による損害の賠償請求は「予見すべきであった」ときに可能。
   損害賠償の請求は「通常生ずべき損害」について行うことができる。ただし、特別の事情によって生じた損害であっても、債務不履行時にその事情を「予見すべきであった」ときには、債権者は損害賠償請求ができる。
3. 履行不能によって生じる損害賠償請求の消滅時効は、本来の債務を請求し得る時および本来の債務の履行を請求し得ることを知った時からその進行を開始する。

債権者代位権

1. 債権者が自ら権利を行使しているときは、債権者代位権を行使できない。
2. 未登記建物の買主は、移転登記請求権を保全するため、売主に代位して所有権保存登記手続きを行うことができる。

意思表示・物権変動

1. 詐欺による意思表示の取消しは取消し前の第三者が善意無過失だった場合は、対抗できない。
   悪意または善意有過失だったら対抗できる。
2. 背信的悪意者には所有権移転登記を備えていなくても対抗できる。
   逆に背信的悪意者が登記を備えたとしても所有権は主張できない。

物権変動

1. 不動産は即時取得はできない。
   動産は善意無過失であれば即時に所有権を取得できる。
2. 所有権移転時期に関する特約は有効。
   売買において、所有権は原則として直ちに移転する。
   別段の定めも可能。
3. 取り消された行為は、はじめから無効であったものとみなされる。

抵当権

1. 法定地上権の要件
   ・抵当権設定時に土地に建物がある。
   ・抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一。
   ・抵当権の実行（競売）によって土地と建物の所有者が別々になる。
   ・土地、建物の一方または双方に抵当権が設定されている。
   土地と建物を所有している者が土地に抵当権を設定し、第三者に売渡した場合にも法定地上権は成立する。
2. 物上代位権
   抵当権には物上代位権があるが、仮に「土地」にのみ抵当権を設定しており、「建物」が火事で燃えて滅失した場合、火災保険には物上代位権は行使できない。

抵当権

抵当権の実行による配当額の問題。
これは無理。

抵当権、質権

1. 不動産質権では別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
   抵当権では被担保債権の利息のうち、原則として、満期となった最後の2年分についてのみ担保される。
2. 不動産質権は10年を超える存続期間を定めたときであっても、期間は10年となる。
   抵当権は期間の制限はない。
3. 不動産質権は目的物の引渡しが効力の発生要件となる。
   抵当権は抵当権者と抵当権設定者の合意のみで成立する。
4. 不動産質権も
   抵当権も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。

抵当権、根抵当権

1. 抵当権も根抵当権も、物上保証人に催告の抗弁権は無い。
2. 抵当権者は他の抵当権者に順位を譲渡できる。
   根抵当権の場合、元本の確定前の場合は順位の譲渡はできない。

物上代位

1. 抵当権者の物上代位と一般債権者の差押えが競合した場合、抵当権設定登記と一般債権者の差押えの送達の先後によって決まる。
2. 抵当権者は抵当権を実行していても、抵当権が消滅するまでは抵当不動産である建物の賃料債権に物上代位することができる。
3. 転貸賃料債権に対しては原則として物上代位はできない。

留置権

1. 造作買取請求権は「建物」について生じた債権ではない→建物の留置はできない。
   「造作」について生じた債権。
2. 損害賠償請求はできるが、不動産の留置はできない。
   不動産の二重譲渡によって所有権を取得できなかった場合、債務不履行による損害賠償請求をできる。
   しかし、不動産の留置はできない。
3. 有益費の償還を受けるまで建物を明け渡さないとすることはできない。
4. 賃借人が「建物」に関して必要費（修繕費）を支出した場合、必要費の償還を受けるまで留置できる。
   ただし、第三者が所有する「敷地」を留置することはできない。

売買

1. 債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときを除く＝帰責事由じゃないときを除く＝帰責事由があるとき
2. 錯誤は取消事由。無効ではない。

売買贈与

1. 負担付贈与に不履行があれば解除できる。
2. 負担付贈与については、贈与者はその負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う。

未成年者

1. 法定代理人から営業を許可された未成年者は、その営業に関して法定代理人から同意を得なくても行うことができる。
2. 親権者が共同相続人である数人の子を代理して遺産分割協議をすることは、利益相反行為に該当する。
   この場合、遺産分割協議は追認がなければ有効なものとはならない。

買主の救済（売主の担保責任）、不法行為、請負

1. 買主が建物が品質に関して売買契約に適合しないものであると知っていた（悪意）場合でも、担保責任の追及可能。
2. 安全性を損なうような欠陥があった場合、買主は、請負人に対して不法行為に基づく損害倍書を請求できる。
3. 不法行為に基づく損害賠償を請求できる期間は、
   ・被害者が損害および加害者を知った時から3年（生命身体を害する場合は5年）
   ・不法行為のときから20年
   契約不適合責任の損害賠償請求とは違う。

同時履行の抗弁権

相手が債務を履行しない間は自分も債務の履行を拒むことができる。

1. 売主の代金返還債務と買主の目的物返還債務は同時履行の関係に立つ。
   当事者の一方が契約を解除したときは、各当事者は相手方に対して原状回復義務を負う。
   各当事者の原状回復義務は同時履行の関係にある。
2. 売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と売主の所有権移転登記に協力する債務は、同時履行の関係に立つ。
   これは判例による。

相隣関係

1. 共有物分割によって行動に通じなくなった場合、他の分割者の土地を通行することができる。通行のための償金を支払う必要はない。
2. 自分が開設した通路でないため、通行地役権を取得することはできない。
   隣接地内の通路を自分が開設した場合は、時効によって通行地役権を取得することができる。

事務管理

1. 管理者は特段の事情がない限り本人に請求することはできない。
2. 善良な管理者の注意をもって事務管理をする義務を負う。ただし、本人の身体、名誉または財産に対する急迫の危害を免れさせるための場合（緊急事務管理）は、注意義務が軽減され、悪意または重大な過失がなければ損害賠償責任を負わない。

まとめ

カッコ内は間違えた数。
12年分中9年分間違えてる不動産登記法。
相続も苦手みたいだ。