宅建業法（問題集3周目）、宅建独学勉強まとめ

宅地建物取引士

1. 不正受験の場合、受験禁止期間の上限は3年。
2. 取引士の住所や本籍に変更があった場合、変更の登録の申請をしなければならない。
3. 登録消除を受けた場合、処分の日から5年経過するまでは再び登録を受けることはできない。
4. 取引士証の更新を行う場合、法定講習（都道府県知事が指定）を受講しなければならない。（交付の申請前6か月以内に行われるもの）
5. 資格登録の条件は2年以上の実務経験または国土交通大臣の登録実務講習を修了すること。
6. 取引士が住所を変更した時は取引士証の書換え交付の申請が必要。住所のみの変更の場合は裏書き可能。
7. 取引士が宅建業者の業務に従事している場合、業者の商号・名称・免許証番号が登録必要。

営業保証金

1. 支店を増設した場合、①供託②届出③業務開始となる。
2. 営業保証金の変換のため新たに供託した場合、遅滞なく、供託書正本の写しを添付して免許権者へ届出する。

専任の取引士、標識、従業者名簿、帳簿

1. 宅建業者は事務所ごとに標識を掲示する。免許証は不要。
2. 申込・契約をする案内所等では成年者である専任の取引士を1人以上設置。

広告に関する規制

1. 広告は許可を得た後。
2. 広告違反は6か月以下の懲役または100万円以下の罰金。

35条書面（重要事項説明）

1. 物件の引き渡し時期は37条書面の記載事項。
2. 供託所の説明は契約が成立するまでに行う。
   相手方が宅建業者の場合は不要。
3. 移転登記の申請予定時期については37条書面の記載事項。
   登記された権利の種類・内容については35条書面。
4. 天災その他不可抗力については37条書面の記載事項。
5. 管理の委託先の氏名と住所は35条書面記載事項。（業務内容は不要）

37条書面（契約書）

1. 当該宅地・建物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任は、売買では37条書面に記載が必要。貸借は不要。
2. 自ら貸借は宅建業法が適用されない。「取引」じゃない。「宅地建物取引業」ではなく「不動産賃貸業」。
   なので37条書面の作成・交付義務は無い。

その他業務上の規制

1. 手付解除について覚える。

8種制限

宅建業者（売主）と宅建業者以外（買主）の場合に適用。

クーリングオフ

買主が自ら申し出た場合の自宅や勤務先は、クーリングオフができない。

手付金

1. 未完成物件の場合、指定保管機関（保証会社）での手付金等の保管措置は不可。
   銀行の保証委託契約もしくは保険会社との保証保険契約で対応する。
2. 保全措置を講じる必要があるのは売主。（媒介業者、代理業者ではない。）

報酬

報酬額の計算
・200万未満　　　　 　 5%
・200万超～400万未満　 4%＋2万円
・400万超　　　　　　　3%＋6万円　

• 空き家等の売買・交換の媒介・代理の特例
• ・400万以下
• ・売買、交換の媒介・代理であること。
• ・現地調査費用を要する。（あらかじめ依頼者に説明＋同意）
  ・売主、交換を行う者である依頼者から受ける報酬であること。

監督処分

国土交通大臣が国土交通大臣免許の業者に対して監督処分を行う場合、あらかじめ内閣総理大臣に協議が必要。

住宅瑕疵担保履行法

1. 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、55㎡以下は2戸をもって1戸とする。（新築の場合）
   基準日前10年間の合計戸数を基に計算。
2. 資力確保措置は届出が必要。
   基準日（3/31）から3週間以内に届出。
   怠った場合、基準日から50日を経過した日以降、自ら貸主となる新築住宅の売買契約の締結ができなくなる。
3. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は引渡しから10年以上有効でなければならない。
   住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分。に対して政令で定めるものの瑕疵について支払いを受けることができる。