公たろー今回は過去最悪。
点数的にもダメダメだったけど、
内容的に問題がある。
・時間がなくて適当に選んでしまう
・途中でウトウトする
本番では絶対ありえない。あってはいけない。
問題の解き方についてはちょっと調べた。
睡眠不足は無いように。
宅建試験まであと40日。合格するぞー。
こんな人に読んでもらいたい
- 宅建の勉強をしている人
- 独学で勉強している人
- 宅建の資格に興味がある人
- 不動産会社勤務
- 賃貸営業5年目
- 宅建独学勉強中（この記事を書いた時点）
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目次
結果
- 権利関係10/13
- 法令上の制限5/8
- 税その他1/3
- 宅建業法15/20
- 5問免除3/4
- 合計34/48
この年度の基準点は35点。
今までで一番結果が辛い。
ありとあらゆるところが残念。
見直した感じでこれは間違えないだろう的な問題も外している。
文句ばっかり言ってても仕方ない。
今回が最低としてあとは上がるだけ。
ここから頑張ろうね。
宅建試験まで残り40日。
まだやれるはず。
勉強しなきゃいけない所は明確になってきている。
まずは宅建業法。
35条書面と37条書面の曖昧なところをまずは確実に覚えていく。
37条書面の任意的記載事項と絶対的記載事項を覚える。
まずはこれ。
一つずつ確実に行こう。
権利関係
意思表示・物権変動
- 詐欺による意思表示の取消しは取消し前の第三者が善意無過失だった場合は、対抗できない。
悪意または善意有過失だったら対抗できる。 - 背信的悪意者には所有権移転登記を備えていなくても対抗できる。
逆に背信的悪意者が登記を備えたとしても所有権は主張できない。
抵当権
- 法定地上権の要件
・抵当権設定時に土地に建物がある。
・抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一。
・抵当権の実行（競売）によって土地と建物の所有者が別々になる。
・土地、建物の一方または双方に抵当権が設定されている。
土地と建物を所有している者が土地に抵当権を設定し、第三者に売渡した場合にも法定地上権は成立する。 - 物上代位権
抵当権には物上代位権があるが、仮に「土地」にのみ抵当権を設定しており、「建物」が火事で燃えて滅失した場合、火災保険には物上代位権は行使できない。
債権譲渡
- 契約時点で発生していない将来債権も目的債権を特定できれば、債権譲渡をすることができる。
- 債権譲渡の通知前に債権を取得していれば相殺を主張できる。
法令上の制限
国土利用計画法
- 監視区域＋注視区域は「事前届出」が必要。
規制区域は許可制。 - 都市計画区域外は10,000㎡以上の土地の契約については届出が必要。
都市計画法
- 市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業または都市施設に関する都市計画には施工予定者をも定めなければならない。（都市計画法第12条の2第3項）
- 準都市計画区域には準防火地域を定めることはできない。
定めることができるのは、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、景観地区、風致地区、緑地保全地域、伝統的構造物群保存地区。
建築基準法
- 前面道路の幅員による容積率制限は、前面道路の幅員が12m未満の場合に適用される。
12m以上は指定容積率。
12m未満の場合、「指定容積率」または「前面道路の幅員×法定乗数【1/4（住居系）または1/6（その他）】」のどちらか小さい方を適用する。 - 公園、広場、道路、川など特定行政庁が許可したものは建蔽率の制限は適用されない。
- 外壁の後退距離を定める場合、1mまたは1.5mを限度とする。（第一種・二種低層住居専用地域＋田園地域を除く）
低層住居専用地域の場合は都市計画で定めた限度以上になる。
税その他
不動産取得税
- 課税標準の特例
50㎡以上240㎡以下の場合は1200万円控除される（戸建て以外の賃貸住宅は40㎡以上）。 - 不動産取得税の税率
土地は「3%」
建物は「4%」ただし住宅は「3%」
公たろーここは苦手意識ある。
しっかり覚える。
不動産鑑定評価基準
- 限定価格、特定価格は市場性を有する不動産の場合の価格。
特殊価格は市場性を有しない不動産の価格（文化財など）。 - 同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立して、価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
- 特殊な事例でも、適切に補正できるならOK。
- 収益還元法は市場性の無い不動産以外には基本的に使用すべき（特殊価格以外は使用すべき）。
宅建業法
報酬の制限
- 居住用の建物の賃貸借については、権利金の額を代金とみなして算定することはできない。
居住用以外の建物で権利金の授受があれば売買に係る代金とみなして計算できる。
通常の借賃に対する報酬とどちらか高い方を上限とすることができる。
重要事項説明（35条書面）
- 未完成物件の場合、工事完了後の形状や構造を説明する必要がある。
公たろーこれは問題文に「未完成物件」ではなく「工事完了前の物件」という表現で出ていた。
普通に考えたら分かる。
だから外すなよ。落ち着いて解けよ。
宅地建物取引士
- 宅建業者名簿は一般の閲覧に供される。専任の取引士の氏名は宅建業者名簿の登載事項。他にも「商号・名称、役員、政令で定める使用人、事務所の名称・所在等」
取引士資格登録簿は一般の閲覧には供されない。
公たろーこれも間違えないでほしい。
なぜ外したのか。
営業保証金
最寄りの供託所の変更について、
金銭のみなら保管替え。
- 有価証券のみまたは金銭と有価証券の両方で営業保証金を供託している場合、遅滞なく、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に、新たに営業保証金を供託しなければならない。
- 有価証券による供託＆最寄りの供託所の変更→公告不要で取り戻せる。
業務上の規制
- 代理契約を締結した場合、代理契約書を依頼者に交付しなければならない。
媒介契約と同じ。媒介契約書を依頼者に交付する。 - 宅建業者は他人物売買は原則認められない。
ただし、相手が宅建業者だった場合は他人物売買もできる。
自ら売主制限適用外となるため。
公たろーこれは分かるだろ。って言いたくなる。
まじで落ち着いて解いて。
5問免除
建物
- 鉄骨造は自重が小さい。靱性が大きい。
- 鉄筋コンクリート造においては骨組みの形式はラーメン構造（柱とはりで直方体）が一般的。
まとめ
宅建試験まであと40日。
宅建業法は確実に仕上げるとして他はどこまで知識を詰められるか。
来年は違う勉強したいから絶対合格する。
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