抵当権とは、独学勉強まとめ

単語自体は仕事上よく聞くので抵抗感は無い。
日常生活では聞かないかも。
改めてどんな権利なのか理解しながら進めていきたい。

抵当権とは

債務者が返済できなくなった場合に、債権者が担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利。
競売にかけられた場合も抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受けられる。

要は土地や建物を担保にお金を借りるってことですね。
返済が滞ったら差し押さえますよ。って話です。

弁済とは

債務者や、その他の者（第三者）が、債務を履行し、債権を消滅させること。
例えば「借りていたお金を返す」「目的物の引き渡し」「代金の支払い」等。

目的

担保としての機能。
競売にかけたときに優先して弁済してもらえるため。

上に書いた通りですね。

仕組み

お金を借りる時に債権者の土地や建物に抵当権を付ける。
担保にした債権のことを被担保債権という。

債務者では無い第三者の提供した土地や建物にも抵当権を付けるとこができる。
担保を提供してくれた人を物上保証人という。

自分の財産に抵当権を付けた人を「抵当権設定者」という。
物上保証人も「抵当権設定者」という話になる。

抵当権を持っている人（債権者）は「抵当権者」という。

用語がたくさん出てきました。
覚えなきゃね。
抵当権を付けた人「抵当権設定者」
抵当権を持っている人「抵当権者」
抵当権を付けた債権「被担保債権」

特徴

「抵当権設定者」に抵当不動産の使用、収益を委ねる。
自分の土地に抵当権を設定してもそのまま使える。
賃貸なども可能。
「抵当権設定者」は抵当不動産を売却するなどの処分も可能。

自分で使っても良いし、誰かに貸しても良い、売っても良い。
こんな特徴があります。
実際抵当権付きの不動産を買う人は少ない。
抵当権が行使されると所有権を失ってしまう為。
被担保債権を弁済し、抵当権を抹消して売買することが多い。

性質

抵当権には4つの性質がある。

「物上代位性」

抵当目的物（土地や建物）が形を変えてお金に変わる場合、
お金から弁済を受けられる。

目的物が売却、賃貸、滅失、損傷などにより、金銭等の別の価値に変わった場合でも、その価値に対して担保物権の効力が及ぶ性質のこと。

例えば、
建物に抵当権が付いていたが火事で全焼。火災保険金が出る。
売却して代金に変わる。
賃貸に出して賃料に変わる。など。

「抵当権者」が抵当権に物上代位する場合は、金銭が支払われる前に差し押さえる必要がある。

「付従性」

債権が不成立の場合、抵当権も成立しない。
債権が消滅したら抵当権も消滅する。
債権なければ抵当権無し。

当然と言えば当然。

「不可分性」

分けることができないこと。

「担保物権（抵当権）」と「被担保債権（貸したお金）」は常に一体。
貸したお金が少しでも残っていれば抵当権は外れない。
弁済が完了しない限り、抵当権は消えない。

まぁまぁ厳しい。

「随伴性」

被担保債権が債権譲渡などで移転すると、それに伴い抵当権も移転すること。

抵当権の効力はどこまで及ぶのか

付加一体物に効力が及ぶ。

付加一体物とは

• 付合物（不動産から分離できないもの　（例）石垣や立木、雨戸等）
• 従物（取り外せるけど不動産の一部　（例）エアコンや畳）
• 果実（債務不履行の段階まで行くと抵当権の実行を前提に差し押さえが始まる）

仮に建物に抵当権が付いていた場合、土地にまでは効力が及ぶことは無い。
別の不動産だから。

この辺りはややこしい。

利息の全額に対して優先して弁済を受けられるのか

お金を貸していたら利息がつく。
利息に対しても優先して弁済してもらえるのか？という話。

優先して弁済してもらえるのは元本と満期となった最後の二年分のみ。
他に債権者が居なければもちろん弁済はされる。

法定地上権

建物の為に法律が成立させる地上権。
地代等は当事者で決める。決まらなければ裁判。

地上権は「土地上の建物の所有者が土地を利用する権利」。
地上権の無いまま他人の土地に建物を建てていると撤去と明け渡しを請求される。
競売によって土地と建物の所有者がバラバラになると困る場合がある。
そのための「法定地上権」。

成立要件

法定地上権の成立要件は3つ。

• 抵当権設定時に土地の上に建物がある。
• 土地と建物の所有者が同一。
• 競売によって土地と建物の所有者が異なるに至った。

更地に抵当権を設定して後から建物が建った場合は？

法定地上権は成立しない。
建物を壊さないといけない可能性も出てくる。
土地と建物の所有者をバラバラにしないために「一括競売」ができる。
この場合、抵当権は土地に対してだけなので、建物の代金は所有者に行く。

買主の保護

抵当権付き物件の売買の場合。
抵当権を消滅させることが考えられる。

第三者として弁済する。
債務額が少額であれば、弁済後物件価格から引いて代金を渡す。

債務額が物件より大きい場合は？

代価弁済（抵当権者から新たな買主に提案）

抵当権を消滅させるために、

不動産の代金を抵当権者に支払う。

抵当不動産が第三者に譲渡された場合に、

債権者が自らの意思により、

抵当不動産の所有者から債権の一部の弁済を受け取ることで、

抵当権が消滅するという仕組み。

抵当権消滅請求（新たな買主から抵当権者に申し出）※抵当権実行前に行う必要がある。

抵抵当不動産について新たに所有権を取得した第三者が、

売買代価、または自分で指定した金額を抵当権者（金融機関等）に弁済することで、

抵当権者に対して、抵当権の消滅を請求することができる

抵当権と賃借権がぶつかった場合は？

先に登記を備えたほうが勝ち。

賃借権の登記か建物の引き渡しが抵当権の登記より先。
→賃借人の勝ち。

抵当権の登記が先。
→抵当権者の勝ち。
賃借人に出ていってもらえるように言える。
原則はすぐに出ていく必要がある。

そもそも出ていかなくても良い場合もある。
抵当権者の全員が賃貸借に対抗力を付与することに同意している場合。
→抵当権があっても保護される。

抵当建物の引き渡し猶予。
→退去はするが6ヵ月間の猶予が貰える。

アパート借りたときの契約書だと引き渡し猶予のこととか書いてあったりしますね。

まとめ

抵当権は覚えること多そうです。
まずは基本を覚えて問題に取り組みたい。
基本の部分だけ抑えて問題数こなそうと思う。