0円模試復習

いろいろなことが分かった0円模試。

復習して知らなかったことは覚えていきたい。

0円模試復習

権利関係

1. 意思表示×
   もはや問題文の意味が分からなかった。正直テンパった。
   日本語じゃない。
   勘で答えて外した。
   ②の「強迫による意思表示の取消しは、これをもって取消し前の善意無過失の第三者に対抗することができない」という部分が×ということだけわかった。
   ④「強迫による意思表示は取り消すことができると規定しているが、意思表示が行われた状況によっては、同条が適用される場面ではなく、無効な意思表示と扱われる場合がある。」が正解らしい。
2. 制限行為能力者〇
   正しいものを選ぶことはできた。
   正誤判定できないもあった。
   「被保佐人が保佐人の同意なしに締結した期間が３年を超える建物の賃貸借（土地の賃貸借については５年を超えるもの）は、取り消すことができる」
   「相手方は、被保佐人に対して、保佐人の追認を得るべき旨の催告をすることができ、被保佐人が保佐人の追認を得た旨の通知を発しないときは、その行為を取り消したものとみなされる（民法20条４項）。」
3. 代理×
   「Ａが、自らＢの代理人であることを示すことなくＣと売買契約を締結した場合、当該売買契約がＢとＣとの間に成立することはない。」
   これは正しいと思ったけど間違いらしい。
   顕名してないから×と思ったけど、解説見ると
   「相手方が、代理人が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、契約は本人と相手方との間に成立する（民法100条但書）」
   そんなことは分かってる。知ってたか知ることができたってことに記載がないのに。「成立することはない」って部分なんだろうけど微妙に納得いかないけど引っ掛けなのかしら。
4. 地役権×
   さっぱり分からなかった問題。
   まじで勘でしかない。
   何となく読んでそれっぽいのを根拠なしで選んだだけ。
   そもそも地役権がはっきりイメージできなかったので。
   ・地役権は共有者の一人が時効で取得したら他の共有者も取得する。
   ・継続的に行使され、外形上認識されるものに限り時効取得できる。
   ・地役権は要役地から分離して譲渡できない。
   ・要役地が譲渡されると所有権と共に地役権も移転する。
   あまり出ないらしいが、時効取得位は知っておくべきとのこと。
5. 不法行為〇
   これはわかった。
6. 使用貸借×
   民法593条とはという謎の文章で若干焦る。
   あとで調べたら結局使用貸借のことだった。
   さらに焦る単語が出現「諾成契約」の意味が分からない。
   調べたら分かった。
   解説読んでるところで「使用貸借」と「賃貸借契約」が違うことが判明。
   そういえば前に読んだ気がする。
   こういう基本的なところが分かっていないんだな。
   使用貸借は「借地借家法」が適用されない。なので、「造作買取請求権」も適用できない。
   そして、使用貸借は貸主の死亡については相続の対象になる（借主は引き続き住める）。
   使用貸借で借主が死亡した場合は終了。
   賃貸借は貸主・借主ともに死亡した場合は相続。
7. 物権変動〇
   契約の「解除」については登記を備えたら勝ち。
   この問題は解けた。
8. 抵当権〇
   消去法で解いた。
   単純に抵当権実行前に差押えをする必要があるっていう文を見たことあった気がしたので。
   半分勘。
   ・抵当権は借地権にも及ぶ（土地を使う権利がないと建物だけあっても意味がない）
   ・再築された建物には抵当権の効力は及ばない。しかし、滅失したことによる保険金請求権や損害賠償請求権は物上代位できる。
9. 請負×
   問題見たときになにこれ？って感じはあった。
   勘で答えて外している。
   ・請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる（民法641条）。
   ・報酬は目的物の引渡しと同時履行。
   請負契約のルール。結構すごい。
10. 相続×
    完全に知識不足。
    要勉強。
    ・相続放棄の取消は家庭裁判所に申述する（相続放棄の取消は不可だと思っていた。）
    放棄するときも家庭裁判所へ申述。
    ・相続については第一順位がいる場合、第三順位等は相続人とならない。
11. 借地借家法（借地）〇
    あってたけど勘だった。
    要勉強。
    ・定期借地権の設定は公正証書等の書面で行う。
    建物譲渡特約付借地権に関しては書面でなくて良い。
    ・事業用定期借地権の設定ついては、必ず公正証書で。
    ・借地契約の更新後の存続期間は最初の更新期間は20年。もっと長い期間も可能。
    ・借地権の更新については建物がある場合に限られる。滅失していたら終了。
12. 賃貸借・借地借家法（借家）×
    要勉強。
    ・賃貸人の承諾なしに転貸された場合、賃貸人は原則賃貸借契約を解除できる。しかし。無断転貸でも背信的行為ではない場合は賃貸人の解除権は発生しない（判例）
    ・基本的に借りてる側が強い
13. 建物区分所有法〇
    勘。要勉強。
    ・管理者は誰でも良い。選任するかどうかも任意。
    ・「建物の部分」が区分所有権の目的となる。
    ・持ち分に応じて、共用部分の負担や利益があるが、規約に別段の定めも可能。
14. 不動産登記法〇
    ・権利に関する登記は別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同して行わなければならない。
    「共同申請主義」の原則
    
    

法令上の制限

15. 都市計画の内容〇
    都市計画法において、開発行為と同様に最重要分野とのこと。
    ・都市計画区域は行政区画とは無関係に定めることができる。
    ・市街化区域、非線引き区域には道路・公園・下水道を必ず定める。住居系の用途地域には、義務教育施設も定めなければならない。
    ・特別用途地区は用途地域内の一定の地区における～当該用途地域の指定を補完して定める地区
16. 開発行為の規制等×
    この問題は解けたはず。間違えてるけど。
    ・農業を営む者の居住の用に供する建築物については開発許可不要（市街化区域だけは許可が必要）
17. 建築基準法総合×
    勘で選んで外している。
    要勉強。
    ・特定行政庁は、国際的な規模の会議又は競技会の用に供することその他の理由により１年を超えて使用する特別の必要がある仮設興行場等について、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、公益上やむを得ないと認める場合、建築審査会の同意を得て、使用上必要と認める期間を定めてその建築を許可することができる（建基法85条６項、７項）。
    初めて見た。覚える。
    ・「都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区」＋「新築」＝建築確認が必要。
18. 建築基準法（単体規定など）×
    間違っている。
    建築基準法が分かっていない。
    ・木造以外の建築物で階数2以上、延べ面積200㎡を超えるものは構造計算が必要。
    ・居室には原則採光の為の窓その他の開口部が必要。開口部が日照を受けるという規定はない。採光面積は床面積の1/7以上。
    ・延べ床面積が1000㎡を超える建築物は原則として防火上有効な構造の防火壁または防火床によって有効に区画し、各区画の床面積をの合計をそれぞれ1000㎡以内としなければならない。ただし、耐火建築物または準耐火建築物はこの規制を受けない。
19. 国土利用計画法×
    ・土地売買等の契約を締結した場合、権利取得者は契約を締結した日から起算して2週間以内に届出が必要。
    ・「勧告」に従わない場合は公表することができる。今回は助言なので公表の規定はない。
    ・事後届出が必要なのは「対価を得て移転または設定する契約」を締結した場合。時効取得は対価を得ていないので事後届出不要。
    贈与、相続、遺産分割、法人の合併、時効取得などは届出不要。
    ・農地法3条の許可を要する土地売買等の契約については国土法の届出は不要。
20. 宅地造成等規制法〇
    消去法で選んだ。2以外は正しいとわかった。
    ・宅地造成工事規制区域の指定は都道府県知事が関係市町村長の意見を聞いて行う。国土交通大臣ではない。
21. 土地区画整理法×
    2択までは絞れた。
    要勉強。
    ・土地区画整理組合は土地区画整理事業の施行地内の宅地について所有権または借地権を有するものすべてがその組合員となる。未登記の借地権については申告のないものは存しないものとみなす。
    ・土地区画整理組合の設立の認可を申請するときは所有権を有するすべての者、区域内の宅地について所有権を有するもののそれぞれ2/3以上の同意が必要。全員ではない。
22. 農地法×
    要勉強。2択を外す。
    ・葡萄園も農地。農地を農地以外にする場合には農地法4条1項（転用）の許可がいる。
    
    

税

23. 所得税（譲渡所得）〇
    ・特定の買換え特例と居住用財産の軽減税率は併用できない。
    3000万円控除と5000万円控除は居住用財産の軽減税率と併用できる。
    5000万円控除と譲渡損失の損益通算・繰り越し控除は住宅ローン控除と併用できる。
24. 固定資産税〇
    これは分かった。
    4択正誤判断OK。
25. 地価公示法〇
    3が正しいことは分かったが他は曖昧。
    ・土地鑑定委員会は標準地の正常な価格を判定した時は、すみやかに、一定の事項を官報で公示しなければならない。①土地の所在地②標準値の単位面積当たりの価格③価格判定の基準日④標準値の地積・形状⑤標準地及び「その周辺の土地」の利用の現況
    ・市町村長が地価公示に係る書面等を市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。
    ・取引を行う時は公示価格を指標として取引を行うよう「努め」なければならない。「取引」以外は規準。

宅建業法

26. 重要事項の説明〇
27. 宅地建物取引業の意味〇
28. 重要事項の説明×
    ・35条書面の交付は宅建士の記名押印。作成ではない。
29. 監督・罰則×
    ・1年以上事業を休止した場合、免許は取り消しされる。業務停止ではない。「必要的取消事由（必ず取消）」と「任意的取消事由（必ずしなくても良い）」がある。
    ・原則として聴聞を行わなければ宅建業者の免許は取り消せない。しかし、公報で事実を公告し、公告から30日を経過しても申出がない場合は聴聞を行わずに免許を取り消すことができる。
30. 宅地建物取引士（宅地建物取引士証）〇
31. 自ら売主制限（クーリングオフ）〇
32. 弁済業務保証金〇
33. 免許（免許の効力）×
    ・宅建業者が合併により消滅した場合、消滅した法人を代表する役員であった者は合併の日から30日以内に免許権者に届出をする。「変更の届出」や「廃業の届出」も免許権者に対して行う。
    ・宅建業者が合併や破産以外の理由で解散した場合、清算人は30日以内に免許権者に届出。
34. 自ら売主制限（手付金等の保全措置）×
    ・所有権移転登記後は手付金等の保全措置が不要となる。
35. 重要事項の説明×
    ・専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは記載しなければならない。なければ記載の必要は無い。
36. 媒介・代理契約×
    ・媒介契約に関する規制は売買または交換の媒介に適用。貸借の媒介には適用されない。
    ・一般媒介契約は業務の処理状況の報告義務がない。しかし、特約によって報告義務を定めることは可能。
37. 事務所以外の場所の規制〇
38. その他の業務上の規制〇
39. 宅建業法総合〇
40. 報酬額の制限〇
41. 営業保証金〇
42. 自ら売主制限〇
43. 広告等に関する規制〇
44. ３７条書面〇
45. 自ら売主制限（住宅瑕疵担保履行法）〇

その他

46. 住宅金融支援機構法〇
47. 不当景品類及び不当表示防止法〇
48. 不動産の需給・統計×
    ・不動産業の売上高は2.3％下回った。
    ・地価変動は三大都市圏平均、地方平均いずれも全用途平均で2年ぶりに上昇。
    ・建築着工統計は5年ぶりに増加。100万戸は超えていない。
    ・指定流通機構の新規登録件数は3年ぶりに増加。
49. 土地〇
50. 建物〇

まとめ

できないところ、わからないところをとにかく潰していく。
まずは権利関係の問題集やりかけなので進めないと。