公たろー結果から言うとボロボロでした。
睡眠はしっかりとろう。
地役権はまじで分からない。
間違えが多いと見直しも多くて大変。
年度別過去問丁寧にやっていきましょう。
令和2年度12月試験。
宅建業法の過去問の精度を上げたい。
こんな人に読んでもらいたい
- 宅建の勉強をしている人
- 独学で勉強している人
- 宅建の資格に興味がある人
- 不動産会社勤務
- 賃貸営業5年目
- 宅建独学勉強中（この記事を書いた時点）
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目次
結果
- 権利関係6/14
- 法令上の制限6/8
- 税その他3/3
- 宅建業法12/20
- その他4/5
- 合計31/49
ボロボロです。合格基準店は36点。宅建業法が特にやばい。
ウトウトしながらやっても効率が悪い。
今後はどうしても眠い場合は仮眠を取るという対策をすることにします。
10～15分で良いらしい。
まずは睡眠不足にならないことですけどね。
眠くなかったら解けたのかということで、
翌日解説見る前に間違えた18問解き直してみました。
6問だけ正解しました。
それでも宅建業法5問間違えてる状態なのでまだまだ。
多分僕は宅建業法苦手です。
徹底的にやろう。
権利関係
不法行為
- 不法行為は故意または過失があれば契約関係にない相手にも損害賠償を負うことがある。
- 責任無能力者が不法行為責任を負わない場合、監督する法定の義務を負う者が損害を賠償する責任を負う。
判例として精神障碍者と同居する配偶者は「責任無能力者を監督する法定の義務を負う者」に当たるとすることはできないとしている。
代理
- 代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合、相手方がその目的を知っていた、または知ることができた場合は無権行為とみなされる。
- 追認は契約時に遡って効力を生じる。
時効
- 確定判決等によって権利が確定した時に時効が更新される。
途中で取り下げられて権利が確定しなかった場合は、その終了から6か月間時効が完成しない（時効の完成猶予） - 時効は、権利の承認があったとき、そのときから新たに進行を始める（時効の更新）。
承認の際は、相手方の権利の処分につき行為能力の制限を受けていないことまたは権限があることを要しない。 - 夫婦の一方が他の一方に対して有する権利は、婚姻関係の解消の時から6ヵ月を経過するまでは時効が完成しない。
売買
- 債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときを除く＝帰責事由じゃないときを除く＝帰責事由があるとき
- 錯誤は取消事由。無効ではない。
相続
- 代襲相続。被代襲者に複数の代襲相続人が居る場合は均等。
- 直系尊属が複数人要る場合は均等に分ける。
地役権
- 時効取得のためには、承役地（他人の土地）の利用が継続的で外形上認識できることができるものに限る。
継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り時効取得ができる。
借地借家法（借地）
- 借地上の建物が滅失した場合、一定事項を掲示すれば対抗力が維持される。
2年経過後は建物が必要。かつ、その建物につき登記をした場合。 - 登記した建物が一棟存在すれば、その土地の上に他に登記していない建物があっても土地全部について第三者に対抗できる。
不動産登記法
- 一般承継人は表示に関する登記を申請することができる。
- 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地は分筆登記できる。
合筆はできない。 - 登記簿の図面以外のもの（申請書、登記原因証明情報など）は請求人が利害関係を有する部分に限られる。
法令上の制限
建築基準法
- 建築物の壁・柱または高さ2mを超える門・塀は特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものを除き、壁面線を超えて建築してはならない。
- 特別用途地区内（用途地域内で定める）においては、地方公共団体は国土交通大臣の承認を得て条例で建築物の用途制限を緩和することができる。
- 建蔽率は防火地域内（+10%）、耐火建築物またはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物（+10%）
- 田園住居地域は北側斜線制限適用される。
国土利用計画法
- 罰則の適用はあるが勧告はされない。
事後届出の必要があるのにしなかった場合、罰則（6か月以下の懲役または100万円以下の罰金）が適用されるが勧告はされない。 - 対価の支払がある「地上権の設定」については届出が必要な「土地売買等の契約」に該当する。
宅建業法
宅建業法総合
- 売買代金の貸借のあっせんは宅建業法違反ではない。
- 自ら役員を務める宅建業者が宅建業に関し不正を行い、免許が取り消された場合、免許取消の日から5年間は取引士の欠格事由に該当するため、取引士の登録は消除される。
- 自ら貸主の場合、宅建業法は適用されない。建築確認が済んでいない建物は売買・交換の契約はできないが、貸借の代理・媒介は行うことができる。
重要事項説明（35条書面）
- 売買の媒介において急傾斜地崩壊危険区域は説明しなければならない。
- 売買・交換の媒介を行う場合、津波防護施設区域に位置しているときは、その制限の概要を説明しなければならない。
契約書（37条書面）
- 「建物の構造耐力上主要な部分の状況について当事者の双方が確認した事項」については必ず記載。確認してない場合はその旨を記載。売買のみ
- 「代金等についての金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する定め」は任意的記載事項。定めがなければ記載しない。売買のみ。
- 「損害賠償額の予定または違約金に関する定め」は、任意的記載事項。定めがなければ記載しなくて良い。売買・貸借両方。
宅地建物取引士
- 相手方が宅建業者の場合、重要事項説明自体不要。宅建証の提示もない。
- 成年被後見人・被保佐人というだけでは登録の欠格事由ではない。心身の故障により事務を適正にできない者が欠格者。
その他業務上の規制
- 正当な理由なく必要な時間を与えることを拒むことは宅建業法違反。
逆に正当な理由があれば拒むことはOK - 売買代金の額を引き下げて契約するのはOK。
帳簿
- 取引があった都度、帳簿に記載。
- 売買の媒介をする新築住宅の場合は帳簿の保存期間は5年間。
自ら売主となる新築住宅の場合は10年間。
普通5年間。
宅地建物取引士
- 心身の故障に該当する者となった場合、届け出るのは本人または法定代理人もしくは同居の親族。
- 脅迫の罪で罰金刑に処されて登録消除となった場合、その刑の執行の終わりまたは執行を受けることがなくなった日から5年経過するまでは新たな登録は受けることができない。
まとめ
令和2年度の過去問は個人的には難しく感じた。
知らない知識を詰めていこう。
残り49日。
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