宅建令和元年（2019年）　年度別過去問見直し、独学勉強まとめ

権利関係

無権代理

1. 本人が生前に追認を拒絶したあとに相続した場合、無権代理行為は無効。
   本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合、当然に無権代理行為は有効。
2. 無権代理行為の追認は契約時に遡って効力を生じる。ただし、第三者の権利害することはできない。

相続（遺産分割）

1. 共同相続人の協議によって成立した遺産分割については、共同相続人全員の合意により解除した上で、あらためて遺産分割協議を成立させることができる。
2. 預貯金債権は、相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割されない。共同相続人の共有となる。
   ただし、一定額については共同相続人単独でその権利を行使できるとされている。権利を行使された預貯金債権については取得したものとみなされる。

借地借家法（借家）

1. 定期建物賃貸借は「書面を交付し、説明」。
   期間の定めがあり、更新がない旨を定めるには定期建物賃貸借による必要がある。契約締結前に「契約の更新が無く、期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付し、説明しなければならない。
2. 建物賃貸借が期間の満了または解約申入れによって終了した場合、賃貸人は転借人に通知しなければその終了を転借人に対抗できない。（合意による解除とは異なる。）

不動産登記法

1. 不動産の所在地が登記所の管轄外だった場合、登記官は原則として理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
2. 合筆とは、隣接する複数の土地を一つの土地に合体すること。
   所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記はできない。
3. 分筆とは、一筆の土地を二筆以上の土地に分割すること。
   分筆の登記は表題部所有者または所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。（原則）
   ただし、一筆の土地の一部が別の名目となったとき等は、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。
4. 民法では本人が死亡した場合、代理人の代理権は消滅するが、登記申請の委任による代理権は本人が死亡しても消滅しない。

法令上の制限

建築基準法

1. 特定行政庁は緊急の必要がある場合、建築基準法の規定や許可に付した条件に違反した建築物・建築物の敷地について、「建築主・請負人等・所有者・管理者・占有者」に対して、使用禁止または使用制限の命令ができる。
2. 共同住宅の住戸には非常用の照明装置を設ける必要はない。
   特殊建築物の居室や3階以上で500㎡を超える建築物の居室などで、照明装置の設置を通常要する部分には非常用の照明装置を設けなければならない。

建築基準法2

1. 面積の2分の1以上を居住用としている場合、一定の件用住宅は認められる。用途に使用する部分は50㎡以下でなければならない。
2. 認定こども園は保育所と同じ扱い。
3. 防火地域内の場合、耐火建築物等は建蔽率プラス1/10。
   準防火地域内の場合、耐火建築物等または準耐火建築物なら建蔽率プラス1/10。

土地区画整理法

1. 換地処分の公告があった日後、施工区域内の土地および建物に関しては他の登記ができない。
2. 個人施工者以外の施行者は換地計画を定めようとする場合、その地区計画を2週間公衆の縦覧に供さなければならない。

宅建業法

8種制限・その他の業務上の規制

1. 他人物売買の原則禁止には、売買契約の予約も含む。

監督処分・罰則

1. 国土交通大臣が国土交通大臣免許の宅建業者に対して監督処分をしようとする場合、あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない。

37条書面

1. 「自ら貸主」の場合は37条書面不要。記載・交付する必要ない。
   自ら貸主の場合は、宅建魚違法が適用されない。

事務所・案内所の規制、業務上の規制

1. 帳簿の保存期間は帳簿の閉鎖後5年（宅建業者が自ら売主となる新築住宅は10年）
2. 案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、クーリングオフ適用がある場所となる。
   その場合、案内所にはクーリングオフ制度の適用がある旨等所定の事項を記載した標識を掲げなければならない。