宅建平成22年（2010）年度別過去問見直し。独学勉強まとめ

結果

権利関係

債務不履行と損害賠償

1. 予見していたものに限るわけではない。
   債務不履行によって通常生ずべき損害については、発生を予見していたかどうかに関わらず、債権者は損害賠償を請求できる。
2. 特別の事情による損害の賠償請求は「予見すべきであった」ときに可能。
   損害賠償の請求は「通常生ずべき損害」について行うことができる。ただし、特別の事情によって生じた損害であっても、債務不履行時にその事情を「予見すべきであった」ときには、債権者は損害賠償請求ができる。
3. 履行不能によって生じる損害賠償請求の消滅時効は、本来の債務を請求し得る時および本来の債務の履行を請求し得ることを知った時からその進行を開始する。

債権者代位権

1. 債権者が自ら権利を行使しているときは、債権者代位権を行使できない。
2. 未登記建物の買主は、移転登記請求権を保全するため、売主に代位して所有権保存登記手続きを行うことができる。

法令上の制限

土地区画整理法

1. 土地区画整理事業は常に都市計画事業として施工されるわけではない。
   「都市計画事業であるもの」と「都市計画事業でないもの」がある。個人、土地区画整理組合、区画整理会社であるときはどちらも施工できる。地方公共団体の場合は、「都市計画事業であるもの」に限られる。
2. 所有権を有する者（個人）は一人または数人共同して土地区画整理事業を施工することができる。

税・その他

相続時精算課税選択の特例

贈与税を軽減し、相続時に贈与分と相続分を合算して相続税を計算する制度。
2500万円までの贈与は非課税。超えた分は一律で20%で計算。
原則60歳以上の父母、祖父母から満18歳以上の推定相続人である子または孫に対し、財産を贈与した場合に選択できる制度。
父母または祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた満18歳以上の子または孫が、一定の要件を満たす場合は贈与者の年齢が60歳未満でも相続時精算課税を選択できる。

宅建業法

免許

1. 自己の名義で他人に宅建業を営業される行為は全て名義貸し。その人が免許を受けているかどうかは関係ない。
2. 「宅建業法違反」と「無免許事業」は違う。
   問題文をよく読む。免許を受けていれば「無免許事業」ではない。

専任の取引士、標識、従業者名簿、帳簿

1. 帳簿は事務所ごとに備える必要がある。
2. 専任の取引士が不足するに至った場合、2週間以内に補充等しなければならない。

重要事項の説明（35条）

1. 責任保険の概要についても説明が必要。
   責任保険を締結するかどうかおよびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要について説明が必要。
2. 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類および内容は説明が必要（宅地の場合、貸借の宅地・建物の場合も説明が必要）。
   移転登記申請時期については不要（37条書面の必須記載事項）。

8種制限（手付金等の保全措置）

• 宅建業者が保全措置が必要にも関わらず保全措置を講じないときは、買主は手付金等を払わなくても履行遅滞とはならない。債務不履行は生じない。つまり宅建業者側からの解除はできない。

まとめ

年度別過去問を解説を見ながら見直しが今のメインの勉強方法。
時間に余裕ができたときは分野別過去問の宅建業法を解く。
実際のところ時間に余裕ができることはほぼ無いけど。
とにかく地道に頑張ろう。
重要なところはどこなのかよく考えて。