宅建平成23年（2011）年度別過去問見直し。独学勉強まとめ

結果（平成23年（2011）年度別過去問）

• 権利関係9/14
• 法令上の制限7/8
• 税その他2/3
• 宅建業法18/20
• その他3/4
• 合計39/49

この年度の基準点は36点。

見たことある問題（分野別過去問で解いた問題）も混ざっているのでしっかり点とれないとマズいですね。
宅建業法は今までで一番取れた。目指せ満点。
権利関係の問題で1問マークミスしてたのでそれは本当に気を付けないといけない。
借地借家法の問題で解けてたのに違う数字選んでました。
本番だったら涙出ますね。
なんでこんなことになるのか考えて、防止にも努めていこう。

権利関係

相殺

1. 差押え前に債権を取得していたら対抗できる。
2. 賃料債権に対する物上代位権の行使については、物上代位権で差し押さえたとしても賃料債権は敷金の充当によって消滅する。つまり大家さんは家賃を払ってもらえる。差押えよりも強い。

賃貸借

1. 賃借人が賃貸人に賃料を払わない場合、転借人がいれば賃貸人は転借人に直接賃料の請求ができる。
   「賃借料」か「転借料」のうち低い金額が限度となる。
2. 賃貸借契約が賃借人と賃貸人で合意解除された場合、賃貸人は転借人に対抗できない。（出ていって欲しいと言えない。）
   ただし、債務不履行による解除権があれば話は別。出ていってもらえる。
3. 債務不履行解除の場合、事前に転借人に連絡する必要はない。

債権の発生

契約に基づく債権の発生なのかを問われた。
不法行為によるもの。不当利得によるもの。そもそも契約が存在しないなど。
判断できるようにする。

不動産登記法

1. 権利の変更の登記や更生の登記は、利害関係者の承諾がある場合または利害関係者が居ない場合は付記登記によってすることができる。
   付記登記とは権利の登記の一種。登記のすぐ下に記載される。
2. 仮登記の抹消は仮登記の登記名義人が単独で申請できる。
   原則は登記権利者（買主など）と登記義務者（売主など）が共同で申請する。

法令上の制限

建築基準法

1. 第二種住居地域では倉庫業の倉庫は建築できない。準住居地域から建築できる。
2. 前面道路の幅員が12m未満の場合、「指定容積率」または「前面道路の幅員×法定乗数（住居系4/10・その他6/10）」のいずれか小さい方が容積率となる。

税・その他

印紙税

1. 覚書にも課税される。建物の賃貸借なら非課税。
2. 売買契約書の場合、合計金額が記載金額となる。
3. 交換契約書の場合、高い方が記載金額となる。差額のみの記載ならその金額。

宅建業法

宅地建物取引士

1. 傷害罪により罰金の刑となった場合、登録が消除され「刑の執行が終わった日から5年」経過するまで新たな登録は受けられない。
2. 移転申請した場合、移転先の都道府県知事は「移転申請前の取引証の有効期間が経過するまでの期間（移転前の取引証の残存期間）」を有効期間とする取引証を交付しなければならない。

8種制限（手付金等の保全措置）

1. 手付金の保全措置内容は、少なくとも「宅建業者が受領した手付金等の返還義務の全部を保証するもの」でなければならない。
2. 保証保険契約の保険期間は、少なくとも「保証保険契約が成立したときから引渡しまでの期間」でなければならない。
3. 未完成物件の場合、代金の5%以下かつ1000万円以下だったら保全措置不要。
   完成物件の場合、代金の10%以下かつ1000万円以下だったら保全措置不要。

その他（5問免除）

住宅金融支援機構法

1. 高齢者向け返済特例制度は証券化支援事業（保証型）ではない。
2. 経済情勢の変動などによって、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行う。

まとめ

宅建業法の精度を上げていく。
宅地建物取引士の項目結構苦手なんだなー。
権利関係の過去問ひたすらやるしかない。
宅建業法の過去問完璧を目指す。