宅建平成27年度（2015年）　年度別過去問見直し。独学勉強まとめ

結果

権利関係

賃貸借と使用貸借

1. 賃貸借契約では必要費の請求ができる。
   使用貸借契約では通常の必要費を負担しなければならない。
2. 使用貸借の場合、貸主は担保責任を負う場合もある。
   賃貸借契約の場合、貸主は賃借人に対して担保責任を負う。
   使用貸借契約の場合、貸主は借主に対して担保責任を負うが、引渡義務に軽減規定がある。

抵当権

抵当権の実行による配当額の問題。
これは無理。

同時履行の抗弁権

相手が債務を履行しない間は自分も債務の履行を拒むことができる。

1. 売主の代金返還債務と買主の目的物返還債務は同時履行の関係に立つ。
   当事者の一方が契約を解除したときは、各当事者は相手方に対して原状回復義務を負う。
   各当事者の原状回復義務は同時履行の関係にある。
2. 売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と売主の所有権移転登記に協力する債務は、同時履行の関係に立つ。
   これは判例による。

相続

1. 自筆証書遺言について、自署と離れた場所の押印でもOK。
   判例では、封筒の封じ目に押印した場合でもOKとなった。
2. 遺言執行者がある場合、相続人は相続財産の処分等をすることができない。
   この規定に違反した処分行為は無効。ただし、善意の第三者には対抗できない。
   遺言執行者とは、遺言通りに相続が執行されるように手続きを行う人（相続人の代理人）

不動産登記法

1. 誰でも登記事項証明書の交付を請求できる。
   土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面、各階平面図以外の登記の付属書類の閲覧の請求は請求人が利害関係を有する部分に限る。
2. 筆界特定書の写しは、請求人が利害関係を有する部分に限らず（誰でも）請求できる。

法令上の制限

都市計画法

1. 開発規模の面積を開発許可が必要な規模未満に縮小する場合、都道府県知事の許可は不要。
2. 「予定建築物の建築」なら、都道府県知事への届出は不要。
   工事完了の公告後は、予定建築物以外の建築物を建築することはできない。

都市計画法

1. 開発整備促進区域
   大規模な建築物の整備による一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域をいう。
   第二種住居地域、準住居地域、工業地域、または用途地域が定められていない土地の区域（準都市計画区域を除く）に定めることができる。
2. 準都市計画区域には区域区分を定めることができない。
   区域区分は都市計画区域に定めることができる。
   ・準都市計画区域に定められるもの
   ①用途地域
   ②特別用途地区（用途地域内にのみ定められる）
   ③特定用途制限地域（用途地域外にのみ定められる）
   ④高度地区
   ⑤景観地区
   ⑥風致地区
   ⑦緑地保全地域
   ⑧伝統的建造物群保存地区

農地法

1. 3条（権利移動）には市街化区域の特例は無い。
   4条（転用）、5条（転用目的で取得）する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要。
2. 抵当権の設定は3条許可不要。ただし、抵当権が実行され、競売により第三者が当該農地を取得する場合は、3条許可または5条許可が必要。

税その他

固定資産税

1. 各区分所有者が敷地の持分割合によって按分した額を納付する。
   連帯して負うなどではない。
2. 免税点
   「土地」30万円未満
   「建物」20万円未満
   「償却資産」150万円未満
   ただし、財政上その他特別の必要がある場合には、それぞれの金額に満たないときでも固定資産税を課すことができる。
   

地価公示法

1. 都市計画区域外の区域を公示区域とすることもできる。
   公示区域とは、都市計画区域その他の区域で、土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域をいう。
2. 正常価格とは、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格。この「取引」からは農地、採草放牧地、森林の取引は除く。ただし、農地、採草放牧地、森林以外のものとするための取引は含まれる。

宅建業法

媒介契約

1. 依頼人の氏名は指定流通機構の登録事項ではない。
   登録事項
   ・宅地建物の所在、規模、形質、売買すべき価額（交換の場合は評価額）
   ・宅地建物に係る都市計画法その他のほうれいにもとづく制限で主要なもの
   ・専属専任媒介契約の場合は、その旨
2. 賃貸借の場合は、媒介契約書の交付は不要。

重要事項の説明（35条書面）

1. 宅地の貸借において、道路斜線制限に該当するときは説明しなければならない。
2. 建物の貸借において、新住宅市街地開発事業により、建物の使用および収益を目的とする権利の設定または移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
3. 建物の貸借の場合、準防火地域内の建物の構造に係る制限については、説明不要。

報酬の制限

1. 貸借の媒介の場合、依頼者の双方から受け取れる報酬の合計額は1ヵ月分＋消費税が限度。
   ただし、居住用建物以外（宅地、事業用建物、店舗）の貸借契約において、権利金を売買代金とみなした場合は報酬を（権利金×3%＋6万円※権利金400万円超の場合。4%+2万、5%もある）を双方から貰える。

契約書（37条書面）

1. 「引き渡し時期」と「移転登記の申請時期」の両方を記載しなければならない。
2. 「自ら貸借」の場合、37条書面の作成・交付義務は無い。
   宅建業法は適用されない。
3. 租税公課の負担による定めがあるときは記載しなければならない。

8種制限

1. 買主は手付を放棄で契約解除可能→「売買代金の1割を支払えば」とする特約は無効。
   宅建業者が自ら売主となる売買契約における手付金は解約手付とみなされる。
   買主は手付を放棄することによって、売主は手付の倍額を現実に提供することによって、契約を解除できる。
   買主に不利な特約は無効。

住宅瑕疵担保履行法

1. 買主が宅建業者の場合、資力確保措置は不要。
2. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、構造耐力主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵がある場合に保険金を請求できる。

まとめ

年度別過去問12年分を一通りやってみて満足な結果とは言い難い。
ここから苦手分野をまとめて重点的に覚えつつ、
覚えていることは忘れないように残りの期間を過ごしていく。
宅建業法満点目指して知識を増やす。
これは絶対。
合格するぞー。