宅建平成24年度（2012年）　年度別過去問見直し。独学勉強まとめ

結果

権利関係

物上代位

1. 抵当権者の物上代位と一般債権者の差押えが競合した場合、抵当権設定登記と一般債権者の差押えの送達の先後によって決まる。
2. 抵当権者は抵当権を実行していても、抵当権が消滅するまでは抵当不動産である建物の賃料債権に物上代位することができる。
3. 転貸賃料債権に対しては原則として物上代位はできない。

相続

1. 配偶者及び子が居ない場合は第二順位（直系尊属）のみが相続人となる。第三順位（兄弟姉妹）が居たとしても相続人にはならない。
2. 兄弟姉妹には遺留分はない。

区分所有法

1. 定数は過半数まで減ずることができるが、議決権は減ずることができない。
2. 管理者は区分所有者を代理する。規約に別段の定めがない限り、各区分所有者に共有部分の持分の割合に応じて帰属する。

不動産登記法

1. 要役地（利益を受ける土地）に所有権の登記がない場合、承役地（利用したい土地）に地役権の設定はできない。
   例えば、通行地役権を隣の人の土地（承役地）に設定したいときは自分の持っている土地（要役地）に所有権の登記が必要。
2. 権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者と登記義務者で行う。
   不動産の収用（国や地方公共団体が公共事業の為に土地や建物の所有権を取得すること）による所有権の移転の登記は、起業者（公共事業を行う者）が単独で申請することができる。

法令上の制限

国土利用計画法

1. 事後届出を行う場合、届出書には対価の額を記載する。
   対価が金銭以外のときは時価を規準として金銭に見積った額に換算して、届出書に記載する。
2. 相手方が「市」の場合、事後届出不要。
   国または地方公共団体、地方住宅供給公社等である場合は事後届出不要。

宅建業法

35条書面と37条書面

1. 宅建業者は相手方が契約の申込を撤回するにあたって預り金（申込証拠金）の返還を拒むことはできない。
2. 「確定はしていないが」という表現で説明している為、断定的判断の提供には該当しない。
   宅建業法違反とならない。

手付

1. 完成物件の場合、手付金等の金額は代金の10%以下かつ1000万円以下の場合は保全措置が不要。
   今回の問題は代金2000万円なので200万円以下ならOK。
   中間金100万円を受け取ると200万円を超えるので保全措置が必要。
   中間金「受領後」ではなく「受領前」に保全措置が必要だった。

その他業務上の規制等

1. 不当な履行遅延の禁止は、
   宅地・建物の
   ①登記
   ②引渡し
   ③取引に係る対価の支払
   この3つ

案内所

1. 案内所の届出は設置した業者が行う。
2. 他の宅建業者の建物の販売代理をする場合、代理業者が案内所を設置した場合は代理業者の標識が必要。
   その標識には売主（今回の場合、他の宅建業者）の商号または名称、免許証番号を掲示する必要がある。

まとめ

プラスで気になった知識。
・液状化現象は水位が浅いところで発生する（土地）
・指示処分の公告は不要（監督処分）
・転貸は自ら貸借となるため、取引態様の明示義務なし（公告に関する規制）
・第一種・第二種低層住宅専用地域及び田園地域では建築物の高さは「10mまたは12m」のうち、都市計画で定めた高さを超えてはならない（建築基準法）
・普通建物賃貸借でも定期建物賃貸借でも当事者は賃料の増減を請求できる（借地借家法）