問題集2週目宅建業法（37条書面～）。宅建独学勉強まとめ

今日は宅建業法の問題集をひたすら進めた感じです。
一気にやりました。
一日でも結構進むことをここにきて知る。
宅建試験まで残り80日を切っていますが、ペース上げて勉強していこう。
モチベーション下がらないの結構すごくない？
今日は報酬額の計算からも逃げずにやったんだよ。

37条書面

1. 「自ら貸借」の場合、宅建業法は適用されない。その為、37条書面の作成・交付は不要。
2. 登記された権利の内容は35条書面の記載事項。37条書面ではない。37条書面に記載するのは「移転登記の申請時期」

クーリングオフ（8種制限）

1. 買主が自ら申し出た場合の自宅や勤務先はクーリングオフできない場所となる。
   下記の場所で申し込んだ場合もクーリングオフ不可。
   事務所・事務所以外で継続的に業務が行える場所・モデルルーム（取引士のいるところ）・モデルハウス（取引士のいるところ）
2. 必ず書面。書面を発した時に効果が生じる。
3. 書面で告げられた日から起算して8日以内ならクーリングオフできる。（起算日→月火水木金土日月）
4. 8種制限は宅建業者間では適用されない。

手付金等の保全（8種制限）

1. 手付の額は代金の20%まで。20%超える定めをした場合、超える部分は無効。
2. 未完成物件の場合、手付金等の額は代金の5%以下かつ1000万円以下の場合は保全措置は不要。
3. 完成物件の場合、手付金等の額は代金の10%以下かつ1000万円以下の場合は保全措置は不要。
4. 未完成物件の場合、指定保健機関（保証協会）による手付金等の保全措置はNG。銀行等の保証委託契約または保険会社との保証保険契約が必要。
5. 未完成物件と完成物件の区別は、売買契約時において判断する。

8種制限

1. 宅建業者が他人物を取得する契約（予約含む）を締結している場合、当該他人物を売買することができる。
2. 停止条件付契約は他人物を宅建業者以外に売ることはできない（条件が成就するまでの間は）。
3. 「不適合責任が責めに帰すことのできるものでないときは、その不適合責任を負わない」との特約は無効。損害賠償請求には売主の帰責事由が必要だが、追完請求・代金減額請求・契約解除には売主の帰責事由は必要ない。追完請求等が請求できなくなるのは買主にとって民法より不利なため、このような特約は無効となる。
4. 割賦販売の賦払金（各回ごとの分割支払代金）の支払が遅れた場合、①30日以上の期間を定めて②書面で催告をする。それでも支払いがない場合は解除や残りの賦払金の支払を請求できる。

報酬に関する制限

• 200万円以下は代金額×5%。
• 200万円超400万以下は代金額×4%＋2万円。
• 400万円超は代金額3%＋6万円。
• 代理は×2
• 依頼のあった広告の料金は報酬とは別に受け取ることができる。
• 低廉な空き家の場合は、現地調査の費用等も請求できる。売主からの依頼に限る。売買・交換。

監督処分

1. 業務停止処分は免許権者のほかに、処分の対象となった都道府県の知事も行うことができる。
2. 業務停止処分に該当し、特に情状が重いときは、必然的免許取消処分（免許を取り消さなければならない）となります。
3. 国土交通大臣または都道府県知事は宅建業者に対して、必要な指導、助言、勧告を行うことができる。報告を受けることもできる。報告を怠った者は罰金（50万円以下）に処せられることがある。
4. 指示処分の場合には公告不要。業務停止処分・免許取消処分は公告が必要。
5. 国土交通大臣が国土交通大臣免許証の業者に対して一定の監督処分を行う場合は、あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない。
   都道府県知事が、国土交通大臣免許の宅建業者に対して一定の監督処分をしようとするときは内閣総理大臣への協議は必要ない。
6. 免許権者が宅建業者に対して指示処分をしようとするときには聴聞を行わなければならない。聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。

住宅瑕疵担保履行法

1. 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外に新築住宅を引き渡す場合には資力確保措置が義務付けられる。
2. 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外に新築住宅を引き渡した場合には、基準日（3月31日）ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、免許権者に届出なければならない。
3. 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、新築住宅の床面積が55㎡以下であるときには、2戸をもって1戸と数える。
4. 資力確保措置の状況について基準日（3月31日）から3週間以内に届出しなかった場合には、基準日の翌日から50日を経過した日以後は新たに自ら売主となる新築住宅の売買はできない。
5. 住宅販売瑕疵担保責任保険は買主が新築住宅の引渡しを受けたときから10年以上の期間にわたって有効でなければならない。保険金の支払が受けられる瑕疵は、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵。