公たろー不動産におけるDCF法の話です。
過去問やってると出てきます。
DCF法とか言われてもよく分からないってなりますよね。
実際に調べるとややこしい計算式が出てくる。
宅建にも出てきますが名前を覚えただけって方も多いのではないでしょうか。
簡単に説明します。
「DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれている。」
こんな内容を聞かれます。
いや、知らん。
何言ってるのか分からない。
って気持ちになります。
冷静に考えたら言っていることは正しそうだなという風に判断できます。
投資家目線の話です。
運営費用の中に管理業務に係る経費（PMフィー）は入りますかってこと。
入りますよね。
設問の前半部分が分からずに投げ出したくなるなりますが、
試験本番で必要な冷静さと粘り強さが養われる問題です。
よく考えたら分かる。
でも一応DCF法についても知っておくと何があっても安心。
- DCF法について知りたい人
- 賃貸不動産経営管理士勉強中の人
- 宅建勉強中の人
- 不動産会社勤務（賃貸営業）
- 保有資格：宅建、FP2級、簿記3級
- 賃貸不動産経営管理士勉強中
DCF法って何？
ディスカウンテッドキャッシュフロー法のことです。
収益還元法の一つ。（収益還元法自体は二つある。もう一つの方法は直接還元法）
「各期の純収益」
「保存期間終了後の不動産価格（売却時の価格）」
上の二つの項目を現在価値に振り戻し、
合計して収益価格（不動産の価格）を求める方法です。
「各期の純収益（現在価値に直したもの）」＋「売却時の価格（現在価値に直したもの）」＝不動産価格
現在価値とは？
将来受け取るお金を現時点での価値に計算し直した金額のこと。
「今の100万円」と「将来の100万円」では「今の100万円」の方が価値が高いです。
将来受け取るお金は思ったより価値が低いです。
そういう考え方をします。
公たろー来年100万円貰って投資し始めるより、
今100万円貰って投資し始めるほうが良いですよね？
複利的な考え方をすると分かりやすい。
機会損失的な部分もありますね。
今自由に使えるお金は強い。
不動産鑑定基準における統一化された標準の収益費用項目
「DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれている。」
この設問はさっきの「各期の純収益」を計算する上で、
PMフィーは経費に入っていますか？ということを聞いている訳です。
実際に調べてみるとこのような資料が出てきます。
費用の中に「PMフィー」入っています。
なので設問の言っていることは「正しい」ということになります。
まとめ
賃管士の試験ではDCF法についてどこまで聞かれるのか分かりません。
宅建のときはDCF法って名前を覚えただけでした。
FP2級のときに具体的に覚える努力をしました。
「どれだけ家賃などの収益が見込めて」
「売ったときにいくらになるのか」
を考えて価格を決定する方法です。
実際はDCF法を利用したNPV法とかIRR法っていうのがFPでは出てきます。
賃管士の試験には出てくるかは不明ですが、
とりあえず自分の中でDCF法の理解を深める為に書きました。
読んでいただいた方に少しでも役に立てば幸いです。
実際調べてみると「不動産鑑定基準等適用上の評価手法等の実務指針」がネットで見られます。
すごい暇なときに読んでみても良いかもしれません。
非常に読みにくい内容となっております。
ブログを読みやすく書きたいところです。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
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