宅建平成26年度（2014年）　年度別過去問見直し。独学勉強まとめ

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結果

権利関係

代理

1. 事実の有無は代理人を基準として決する。

抵当権、根抵当権

1. 抵当権も根抵当権も、物上保証人に催告の抗弁権は無い。
2. 抵当権者は他の抵当権者に順位を譲渡できる。
   根抵当権の場合、元本の確定前の場合は順位の譲渡はできない。

買主の救済（売主の担保責任）、不法行為、請負

1. 買主が建物が品質に関して売買契約に適合しないものであると知っていた（悪意）場合でも、担保責任の追及可能。
2. 安全性を損なうような欠陥があった場合、買主は、請負人に対して不法行為に基づく損害倍書を請求できる。
3. 不法行為に基づく損害賠償を請求できる期間は、
   ・被害者が損害および加害者を知った時から3年（生命身体を害する場合は5年）
   ・不法行為のときから20年
   契約不適合責任の損害賠償請求とは違う。

民法の賃貸借と借地借家法

1. 民法における賃貸借の場合、賃借権の登記をしていれば、その後に不動産を取得した第三者に対抗できる。
2. 民法における期間の定めがない賃貸借の場合、解約はいつでもできる。
   土地の賃貸借の場合、解約申入れの日から1年経過で終了。
   建物の賃貸借の場合、解約申入れの日から3ヵ月経過で終了。
   期間の定めがある場合、原則、期間の満了をもって終了する。

法令上の制限

都市計画法

1. 地区計画は用途地域内ならどこでも定められる。
   都市計画区域の用途地域が定められていない区域でも一定の場合には定めることができる。
2. 準都市計画区域には市街地開発事業を定めることはできない。
   市街地開発事業を定めることができるのは「市街化区域」と「非線引き区域」のみ

建築基準法

1. 10,000㎡超の店舗を建築できるのは「近隣商業」「商業」「準工業」地域のみ
2. 都市計画により、敷地の位置が決定していないと新築（または増築）できないものがある。
   「卸売市場」「火葬場」「屠畜場」「汚物処理場」「ごみ焼却場」など。
3. 特別用途地区内においては地方公共団体は国土交通大臣の承認を得て、条例で用途制限の緩和ができる。
   加重の場合は国土交通大臣の承認は不要。
4. 建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内になる耐火建築物またはこれと同等以上の性能を有する建築物については10分の1を加えた数値が限度となる。
   特定行政庁が認めた角地ならさらにプラス10分の1。
   元々10分の8と定められている地域の場合、防火地域内で防火建築物等となっていれば建蔽率の制限は無くなる。
   本来10分の9となりそうだが、特別。

税その他

登録免許税

1. 住宅家屋の軽減税率は「土地」には適用されない。「家屋」のみ
2. 住宅家屋の軽減税率の適用を受けるには家屋の床面積が50㎡以上でなければならない。
   「自己居住用」「個人が受ける登記」「新築または取得から1年以内に登記」も要件。

宅建業法

8種制限

1. 原則、他人物売買は禁止。
   市に対して払下げ申請中の場合、まだ取得契約を締結していないこととなる。
   この場合は、まだ売買契約をしてはいけない。
   「払下げ」とは市や地方公共団体等の土地を、法人や個人が購入すること。

報酬に関する制限

1. 依頼者からの公告に基づかない広告の料金は請求できない。

住宅瑕疵担保履行法

1. 「当該基準日の翌日から起算して50日」
   当該基準日から起算して50日ではない。基準日は3月31日。
2. 住宅瑕疵担保保証金を供託している供託所の所在地や表示等を、書面を交付して説明しなければならない。
   原則書面だが、買主の承諾があれば電磁的方法でも良い。
   説明は売買契約締結するまでに行う。

5問免除

住宅金融支援機構法

1. 住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る貸付債権は譲受けの対象としていない。
   「住宅の購入に付随するもの」であれば対象となる。
2. 「合理的土地利用建築物の建設もしくは合理的土地利用建築物で人の居住の用その他その本来の用途に供したことのないもの」の購入に必要な資金の貸付けを業務として行う。

建物

1. モルタル＝水＋セメント＋砂（細骨材）
2. 骨材とは砂や砂利のこと。5㎜以下の細かい粒は細骨材、それ以上の大きな砂利は粗骨材と呼ぶ。

まとめ

・所有の意思が認められない占有の場合、所有権の取得時効は成立しない。

こういうの基本だけど忘れがち。
思い出していこう。

残り34日。諦めずに頑張ろう。絶対合格する。