国土利用計画法・土地区画整理法とは、宅建独学勉強まとめ

6/22・23と連休でした。
基本的には子どもと二人で家で過ごしました。
離乳食おいしく作ってあげたい。
お母さんの作るごはんよりおいしいと思われたい。

娘は米が好きだけど、うどんも結構好き。パンよりはうどん。
僕も主食は米が一番好き。

宅建の勉強は法令上の制限を進めています。

「国土利用計画法」と「土地区画整理法」をやりました。
個人的には法令上の制限中では「土地区画整理法」が今のところ一番難しく感じた。
単純に言葉の意味が分かりにくいだけだと思う。

今日は割と「土地区画整理法」の動画（youtube）を見て過ごす時間が多かった。
子ども見ながら勉強するときは動画か一問一答が良いのかも。

最終的に合格さえすればやり方は何でもいいけど、できるだけ効率よくやりたいよね。

0円模試なんてものがあるみたいなので受けます。
それまでに一通りやっておきたいな。

法令上の制限と権利関係ガンガン進めていかないと。

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国土利用計画法

• 土地の価格高騰を抑えようって法律
• 規制区域（許可制）
• 注視区域・監視区域（事前届出制）
• その他の地域（事後届出制）
• 「土地に関する権利を、対価を得て、移転・設定する契約をした際に届出」することとなっている。3つ揃わないとダメ。
• 土地に関する権利とは
  ・所有権
  ・地上権
  ・賃借権
• 対価を得るとはお金などのやり取りがあるということ
  贈与などは該当しない
  該当するもの
  ・売買
  ・交換
• 契約とは
  予約も含む
• 届出不要となる場合
• 買主の取得面積が一定面積に満たない場合

• 届出不要の例外
  ・民事調停法による調停に基づく場合（裁判）
  ・国・地方公共団体が絡んだ場合
  ・農地法第3条1項の許可を受けた場合（権利移動）
• 届出義務者は権利取得者（買主など）
• 契約締結から2週間以内に都道府県知事に届出
• 届出しない場合、罰則がある（契約自体は有効）
• 利用目的に審査がある。問題がある場合は3週間以内に勧告されることがある。
• 勧告に従わない場合、都道府県知事は公表できる（罰則はない）
• 事前届出の場合
  ・売主・買主両方に届出義務
  ・売主・買主どちらかが規定面積以上で届出必要
  ・額についても審査される（事後届出の場合は額は関係ない）

土地区画整理法

• 道路や土地を整理して住みやすい街に変えようという法律
• 「仮換地」土地区画整理工事の間、仮に使う場所
• 「換地」土地区画整理後に各所有者に交付される土地
• 「保留地」施工者が施工費用に充てる為定めることができる
• 施工者
  ・民間施工
  ①個人
  ②土地区画整理組合（7人以上）
  土地の所有者や借地権者が全て組合員となる。
  知事の認可が必要。
  組合設立の認可にあたって、定款・事業計画について所有者、借地権者の各3分の2以上の同意が必要。
  定足数は半数以上。
  賦課金が徴収できる。知事の認可は不要。
  ③区画整理会社
  ・公的施工
  ④地方公共団体・国土交通大臣
  必ず都市計画事業となる。
  土地区画整理審議会が置かれる。
• 換地計画
  ・施工者は換地処分の為に換地計画を定めなければならない。
  ・施工者が都道府県知事、国土交通大臣以外の場合は換地計画について都道府県知事の認可が必要。
  ・換地は従前の宅地と条件（位置、地積、環境等）が同じようなものでなければならない。（換地照応の原則）
  ・清算金の額を換地計画に定める。換地に関して（定めない場合も含む）不均衡が生ずる場合、金銭にて清算（損をする人には清算金を交付、得をする人から清算金を徴収）
  ・保留地を定めることができる。
  ・換地計画を定めようとする場合、2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
• 建築行為等の制限
  ・「土地区画整理事業の施工について認可等の公告があった日」から「換地処分の公告がある日」までの間に以下の行為を行う場合、国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要。
  ①土地の形質の変更
  ②建築物その他の工作物の新築・改築・増築（事業の施工の障害となるおそれがあるもの）
  ③重量が5トンを超える物件の設置・堆積
• 仮換地
  施工者は必要であれば換地処分を行う前に仮換地を指定することができる。
  仮換地の所有者と従前の宅地の所有者に対して、通知をして行う。
• 仮換地を指定する際に必要な手続き
  ①個人施工者
  従前の宅地の所有者や仮換地となるべき宅地の所有者等の同意が必要
  ②土地区画整理組合
  総会等の同意が必要
  ③区画整理会社
  施工地区内の宅地について「所有権を有するすべての者」および「借地権を有するものすべての者」の各3分の2以上の同意が必要
  ④公的施工者
  土地区画整理審議会の意見を聞く
• 仮換地が指定されると
  従前の宅地の所有者等は仮換地について使用・収益できる（所有権は従前の宅地のまま　売却、抵当権の設定が可能）。
  仮換地の所有者等は当該仮換地に関して使用・収益できなくなる（所有権はそのまま　売却、抵当権の設定が可能）。
• 換地処分（工事終了後、従前の宅地に代わる換地の交付）
  ・換地計画に係る区域の全部について、工事が完了した後に遅滞なく行う（原則）
  ・規準、規約、定款、施行規程に別段の定めがある場合、工事の完了前でも換地処分を行うことができる。（例外）
  ・換地処分は施工者が関係権利者に対して、通知して行う。
  ・換地処分があった場合、都道府県知事（国土交通大臣が施工する場合は、国土交通大臣）は換地処分があった旨を公告しなければならない。
• 換地処分の効果
  換地処分にかかる公告の日の終了時
  ・仮換地指定の効力が消滅
  ・建築行為等の制限が消滅
  ・換地を定めなかった従前の宅地に存する権利が消滅（ただ換地を売った人）
  ・事業の施工により行使の利益が無くなった地役権が消滅（通行権等）
  換地処分にかかる公告の日の翌日
  ・換地が従前の宅地とみなされる（所有権、地上権、抵当権が換地へ移動する）
  ・清算金が確定
  ・施工者が保留地を取得
  ・事業の施工により設置された公共施設が、原則としてその所在する市町村の管理に属する（すべてではない。例えば道路が県道に接するときなどは市町村ではなく県だったり）

まとめ

今回の「国土利用計画法」と「土地区画整理法」は覚えることが多め。
特に「土地区画整理法」が大変。
言葉も初めて聞く単語が多いし。

法律がそれぞれ違うから個別に覚えていかないと。
分けわからないってこともないけど、分かりやすくはない。

「土地区画整理法」の清算金だけど
換地計画の時点で「清算金の額を定める」のに確定するのは「換地処分にかかる公告の日の翌日」なのがちょっと気になる。
調べた方がすっきりしそう。

問題集とか一問一答解きつつ覚えていこう。