【宅建・独学】誘惑に負けない集中力の保ち方！権利関係の重要過去問ひっかけポイント31選

「宅建の勉強をしなきゃいけないのに、どうしても集中力が続かない…」と悩んでいませんか？

特に「権利関係」の分野は覚えることが多すぎて、少しでも油断すると頭がフリーズしてしまいますよね。

ぶっちゃけ、ぼくの勉強環境も誘惑だらけです。 最近も、すぐ目の前で大きめの音で『バチェロレッテ』を妻が見始める、めちゃくちゃ集中力を試されました。「ここで負けたら終わりだ…！」と必死に耐え忍ぶ日々です。

そんなぼくですが、少しでも独学の集中力を高めるために、形から入るタイプとして以下の3つの道具を楽天でポチりました！

• 学習ボード（手元に集中できる！）
• タイマー（時間を区切ってポチポチ集中！）
• 良い感じの筆記用具（書くだけでモチベーションUP！）

届くのがめちゃくちゃ楽しみで、これだけでやる気が復活しています。

この記事では、そんな誘惑と戦うぼくが、権利関係（共有・区分所有法・不動産登記法・委任・相隣関係）の問題集を解く中で出会った「何度も間違えた超重要ひっかけポイント31選」をシェアします。

集中力をグッと高めて、一緒に知識の総チェックをしていきましょう！

共有のひっかけ対策！重要過去問ポイント5選

まずは、事例問題でよく狙われる「共有」のルールです。「単独でできるか、過半数か、全員か」のひっかけに注意しましょう！

共有物の賃貸借契約の解除は「管理行為」

• 共有物の賃貸借契約を解除することは「管理行為」に当たります。
• そのため、行うには各共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。人数ではなく「持分価格」の過半数という点がポイントです！

共有物の分割請求はいつでも可能

• 各共有者は、原則としていつでも共有物の分割請求ができます。
• ただし、全員の合意があれば、5年間を限度として「分割しない特約（不分割特約）」を結ぶことも可能です。

不法占拠者への明渡し請求は「保存行為」

• 共有物を勝手に使っている不法占拠者に対して「出ていけ！」と請求するのは「保存行為」です。
• 保存行為は、各共有者が単独で（1人だけでも）行うことができます。

損害賠償請求は「自分の持分」の範囲内だけ

• 不法占拠者に対して損害賠償請求（お金の請求）をすることも、各共有者が単独で行えます。
• ただし、自己の持分を超えて請求することはできないので、「全員分の損害金をオレに払え」とは言えません。

共有者が死亡して「相続人がいない」ときの行方

• 共有者の1人が死亡した場合、その持分は原則として相続人のものになります。
• もし相続人がまったくいない（不在）だった場合は、国のものではなく、他の共有者に帰属します。

区分所有法（マンション法）の重要過去問ポイント11選

続いて、数字のひっかけが大量に出る「区分所有法」です。ここをマスターすれば1点確実にもぎ取れます！

専有部分と敷地利用権の「分離処分」は原則禁止

• 区分所有者は、原則として自分の部屋（専有部分）と土地を使う権利（敷地利用権）をバラバラに売ったり処分したりできません。ただし、規約に別段の定めがあれば分離処分も可能になります。

管理者の選任・解任は「普通決議」

• マンションの管理者を決めたりクビにしたりするのは、原則として区分所有者および議決権の各過半数で決まります。
• ちなみに、マンションの住人（区分所有者）以外の人を管理者に選ぶことも可能です。

共用部分の変更（大規模修繕など）は「4分の3以上」

• 壁の塗り替えや大きな改修など、共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数決が必要です。
• ただし、この定数は規約で「過半数」まで減らすことができます。

一部共用部分の規約ルール

• 特定の住人だけが使う「一部共用部分」であっても、マンション全員の規約に定めることができます。
• ただし、区分所有者以外の者を共用部分の所有者として定めることはできません。

集会は「年1回以上」管理者が招集する

• マンションの話し合い（集会）は、毎年1回以上、管理者が招集しなければなりません。
• また、住人の5分の1以上（かつ議決権の5分の1以上）が集まれば、管理者に対して集会の招集を請求することもできます。

集会の招集通知は「1週間前」までに発する

• 集会の通知は、少なくとも1週間前（規約で伸ばしたり縮めたり可能）に、会議の目的（議題）を示して各住人に送る必要があります。
• 原則として、あらかじめ通知された事項だけが決議できます。

全員の同意があれば「招集手続き」をスキップできる

• 区分所有者全員の同意があるときは、上記の「1週間前の通知」などの招集手続きを経ずに、今すぐ集会を開くことができます。

規約の保管場所と掲示義務

• 規約は管理者が保管します（書面または電磁的記録）。
• そして、規約の保管場所は「建物内の見やすい場所」に掲示しなければならない義務があります。

書面決議（全員の合意）の特例

• 区分所有者全員の書面（または電磁的方法）による合意があったときは、集会を開かなくても「書面による決議があったもの」とみなされます。

建替え決議は最重要の「5分の4以上」

• マンションを壊して建て替えるという超重大な決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上という最も重い多数決が必要です。
• この場合、招集通知は少なくとも2か月前に送る必要があります。

最初に全部所有する人だけができる特例

• 分譲マンションを建てた最初のオーナーなど、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」は、公正証書によって規約を設定することができます。

不動産登記法のひっかけ対策！重要過去問ポイント8選

実務でも直結する「不動産登記法」のポイントです。単独で申請できるかどうかのひっかけが頻出します。

確定判決による登記は「単独申請」ができる

• 原則として登記は共同申請ですが、裁判で「登記手続きをしなさい」という確定判決をもらった場合は、勝訴した側が単独で申請できます。

所有権の登記の抹消ルール

• まだ一度も転売されていない（所有権移転の登記がない）状態であれば、所有権の登記名義人が単独で抹消申請できます。
• すでに移転登記がある場合は、単独では申請できません。

仮登記の申請・抹消が「単独」でできる4つのパターン

仮登記は、以下のケースなら単独で申請・抹消ができます。

1. 申請：仮登記義務者の承諾があるとき
2. 申請：裁判所の仮登記を命ずる処分があるとき
3. 抹消：仮登記の登記名義人が申請するとき
4. 抹消：名義人の承諾がある利害関係人が申請するとき

仮登記から「本登記」にランクアップするときの罠

• 仮登記を本登記にする際、登記上に利害関係がある第三者がいる場合は、その第三者の承諾があるときに限って、本登記の申請ができます。

地目が異なる土地は「合筆（がっぴつ）」できない

• 田んぼ（農地）と宅地など、地目が異なる土地同士を1つにまとめる（合筆）登記はできません。

権利の登記には「登記原因証明情報」が必要

• 抵当権の設定や所有権移転など、権利に関する登記を申請するときは、その理由を証明する情報（売買契約書など）を提供しなければなりません。

土地が新しく生まれたら「1か月以内」に表題登記

• 埋め立てなどで新しく土地が生じた場合、その所有権を取得した日から1か月以内に「表題登記」を申請する義務があります。

信託の登記は「同時申請」が絶対ルール

• 信託の登記を申請するときは、その不動産の所有権移転などの登記と同時に申請しなければなりません。

委任契約・相隣関係の重要過去問ポイント7選

最後に、民法の「委任」と、お隣さんとのトラブルに関する法律「相隣関係」の重要ポイントです。

委任契約は「いつでも・どちらからでも」解除できる

• 委任契約は、頼んだ側（委任者）からも引き受けた側（受任者）からも、いつでも解除できます。
• ただし、相手に不利な時期に解除して損害を与えた場合は、損害賠償責任が発生することがあります。

委任者が死亡したら契約は「終了」

• 頼んでいた人が死亡した場合、委任契約はそこで終了します。

委任の受任者は原則「無報酬」（善管注意義務あり）

• 委任を引き受けた人は、特約がない限り報酬を請求できません。
• 報酬をもらう場合も、仕事をすべて終えた後（後払い）が原則です。ただし、仕事の重さに関わらず「善管注意義務（プロとしての注意義務）」はバッチリ負うことになります。

隣地の使用請求（塀の修理など）

• 自分の土地の塀を直すために必要な範囲であれば、隣の土地を使わせてくれと請求することができます。

隣から伸びてきた「枝」と「根」の処理の違い

試験で絶対に狙われる、超有名なひっかけです！

• 境界を越えて伸びてきた「枝」：勝手に切ってはダメ！（所有者に切らせる）
• 境界を越えて伸びてきた「根」：自分で勝手に切ってOK！

窓が隣の家から1m未満なら「目隠し」必要

• 境界線から1m未満の距離に窓や縁側を設ける場合は、隣の家から見えないように目隠しを付けなければいけないルールがあります。

まとめ：高い集中力で、地道に苦手を潰していこう！

問題集を解いていると、「正解は選べるけれど、他の選択肢（肢）の理由が100%説明できない…」ということ、よくありますよね。 わからないことだらけで凹むこともありますが、全部の肢を完全に答えられるようになるまで繰り返すしかありません。

今回ポチった学習ボードやタイマーが届いたら、さらに集中力を爆上げしてガシガシ問題を解いていこうと思います！

もっと知識を付けて、合格ラインを余裕で超えていきましょう！

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ぼくが普段の勉強の中で意識している「都市計画法や宅建業法のひっかけ対策」も別記事でまとめています。この記事のあとに続けて読むことで、さらに得点力がアップしますよ！