宅建業法⑦（8種制限、業務上の規制、監督・罰則、住宅瑕疵担保履行法）宅建独学勉強まとめ

テキストと過去問を眺める日々。

みんなはどんな感じに勉強しているんだろう。

僕はとりあえずさらっとテキスト読んで、問題集解いて、場合によっては動画見てって感じのことを繰り返しています。

今回で宅建業法については一通りやったことになります。

今のところの感想として、35条書面・37条書面のところで覚えることが多い。
8種制限については内容の理解を深めていきたい。
一番苦手なのは報酬の制限。
単純に僕が計算に苦手意識があるからですけど。

宅建試験電卓持ち込んでも別に良くない？

業務上の規制（媒介契約の話のところ）

• 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介
• 専任さんになる（3ヵ月・2週間に1回以上・7日以内）
• 専属さん、いい子（3ヵ月・1週間に1回以上・5日以内）
• 有効期間、依頼者への報告、指定流通機構（レインズ）への登録に決まりがある
• 申込があった場合は遅滞なく報告

8種制限（自ら売主制限）

• 売主が宅建業者、買主が素人の場合に適用される。
  基本的には素人を守るためのもの（宅建業法と同じ）
• ①クーリングオフ
  ・クーリングオフできない場所（落ち着いて考えられる場所かどうか）
  ①事務所
  ②専任の取引士が居る営業所やモデルルーム、モデルハウスなど（テントなどはクーリングオフできる）
  ③「他の宅建業者」に媒介・代理を依頼した時は「他の宅建業者」の①②のような場所
  ④買主から申し出があった場合の自宅、勤務先
  ・クーリングオフできなくなる場合
  ①書面の説明から8日経過した場合クーリングオフできなくなる。
  ②買主が宅地・建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合
  ・クーリングオフの方法
  必ず書面で行う。書面を発したタイミングから効果発生（郵送など）
• ②一定の担保責任の特約の制限
  目的物の種類・品質・数量などが契約内容に適合しない場合、「追完請求・代金減額請求・損害賠償の請求・契約の解除」ができる。
  民法では「契約の内容に不適合があっても売主は担保責任は負わない」等の特約も可能。
  買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を通知しないとその不適合が理由で「追完請求・代金減額請求・損害賠償の請求・契約の解除」ができなくなる。
  「買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を通知」という部分で引渡しの時から2年以上の期間を定めた場合は、特約として有効。
  民法より厳しいもの（買主に不利なもの）は基本的に無効。
• ③損害賠償額の予定等の制限
  宅建業法では代金の10分の2まで（違約金の定めがある場合はそれも合算で）。（民法では制限がない）
  超えた場合はその分は無効。
• ④手付の性質、手付の額の制限
  宅建業法では手付は全て解約手付とする。（民法では当事者の合意で決める。定めがなければ解約手付）
  手付の金額は宅建業法では代金の10分の2まで。（民法では当事者で自由に決められる。）
• ⑤手付金等の保全措置
  宅建業者は手付金の保全措置をした後でなければ、手付金等を受け取れない。
  ①保全措置の方法
  ・銀行等との保証委託契約（未完成物件・完成物件）
  ・保険会社との保証保険契約（未完成物件・完成物件）
  ・指定保健機関（保証会社）による保全措置（完成物件の場合のみ）
  ②保全措置が不要となる場合
  ・買主への所有権移転登記がされた場合
  ・手付金の額が5%以下かつ1000万円以下の場合（未完成物件の場合）
  ・手付金の額が10%以下かつ1000万円以下の場合（完成物件の場合）
• ⑥自己の所有に属しない物件の売買契約の制限
  宅建業者は自ら売主となる場合、原則として他人物売買は禁止。未完成物件もダメ。（民法では他人物売買はOK）
  例外はある。
  ・既に取得する契約している場合（停止条件付契約ではNG）
  ・未完成物件については手付金等の保全措置を講じているときはOK。保全措置を講じる必要がない場合もOK。
• ⑦割賦販売契約の解除等の制限
  分割払い。
  買主が賦払金の支払いを履行しない場合は、30日以上の期間を定めて、書面で催告しないと解除や残りの賦払金の請求ができない。
• ⑧所有権留保等の禁止
  引渡しまでに登記の移転をしなければならない。
  例外
  ・代金の受領金額が10分の3以下の場合
  ・買主が所有権の登記をした後の代金債務について、担保するための抵当権や先取特権の登記の申請をする見込みがないとき、保証人を立てる見込みがないとき
  
  譲渡担保の禁止
  宅建業者は宅地・建物を引渡し、かつ、代金の10分の3を超える金額の支払いを受けた後は、
  担保目的でその宅地・建物を譲り受けてはならない（名義を宅建業者に戻してはいけない）

監督・罰則

• 指示処分、業務停止処分、免許取消処分がある。（宅建業者に対する監督処分）
  免許取消処分は免許権者のみができる（他は業務地を管轄する都道府県知事もできる）
  ・免許の欠格事由に該当した場合
  ・宅建業務を1年以上していないとき
  ・免許換えの手続きを怠ったとき
  上記のような場合は必ず免許取消処分となる。
  国土交通大臣が処分する場合、あらかじめ内閣総理大臣に協議が必要。
  宅建業の業務に関するものでなければ監督処分は受けない。
• 指示処分、事務禁止処分、登録消除処分（宅建士に対する監督処分）
  登録消除処分は登録している都道府県知事のみができる（他は処分対象行為を行った地を管轄する都道府県知事もできる）
  事務禁止処分の場合、交付を受けた都道府県知事に宅建士証をすみやかに提出。
  登録消除処分の場合、交付を受けた都道府県知事に宅建士証をすみやかに返納。
• 監督処分を行う場合はあらかじめ公開による聴聞をしなければならない。（原則）
• 公告は宅建業者に対するもの。指示処分以外の監督処分（業務停止処分、免許取消処分）を行った場合に公告しなければならない。
• 重説時の宅建士証提示に違反した場合10万円以下の過料。
  返納義務、提出義務に違反した時も10万円以下の過料。
  

住宅瑕疵担保履行法

• 引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分（基礎・土台・屋根・壁・柱など）と雨水の侵入を防止する部分（外壁・屋根）について、瑕疵担保責任が課される。（品確法による）
• 住宅瑕疵担保履行法による資力確保義務が課される。
• 資力確保措置をしなければならない場合。
  自ら売主制限と同じ。
  宅建業者が自ら売主の場合。
  買主が宅建業者であれば適用されない。
• 資力確保措置の方法
  ①保証金の供託（供託額は過去10年間に引渡しをした新築物件に戸数による）
  床面積が55㎡以下のものは2戸で1戸とカウント
  ②保険への加入
  ・保険料は宅建業者が支払う
  ・保険金額2000万円以上
  ・有効期間10年以上
• 資力確保状況の届出
  基準日（3月31日）から3週間以内に保証金の供託または保険の加入状況を免許権者に届出が必要。
  届出をしない場合、基準日の翌日から50日経過した日以後は、自ら売主となる新築住宅の売買契約ができなくなる。
• 供託所の説明は契約締結前に行う。

まとめ

8種制限（自ら売主制限）はただただ覚えるのは辛い。
問題解きながら覚えていく。
クーリングオフの問題が多かったから多分重要なんだろう。
手付と損害賠償額の予定は代金の10分の2まで。

監督処分・罰則の部分は何となくわかる気がする。
免許取消処分と登録消除処分は免許権者と登録している都道府県知事しかできない。
監督処分前には聴聞を行う。
公告するのは指示処分以外の監督処分を受けた宅建業者。取引士には公告はない。
この辺覚えておけば大体解ける気がする。

住宅瑕疵担保履行法は自ら売主制限の条件と同じ。
新築住宅に限る。
10年間。
保証金の供託か保険。
資力確保の状況は基準日から3週間以内に免許権者へ届出。
届出しないと基準日の翌日から50日以後は自ら売主の新築住宅は締結不可。
この辺のルールを覚えておく。

覚えること多いけど、とにかく問題解きながら覚えよう。